Sentenza del 05/07/2021 n. 896 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

il locatore aveva stipulato una scrittura privata con la controparte per la risoluzione consensuale di un contratto di locazione abitativa e contestava l'imposta dovuta sui canoni, sostenendo che la cessazione del rapporto esonerasse dalla tassazione del reddito fondiario. La scrittura privata però era priva di data certa e di sottoscrizione autenticata

Norme richiamate

• IRPEF / normativa sui redditi fondiari

  i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito fondiario ai fini IRPEF e non possono essere esclusi dalla base imponibile sulla base di una scrittura privata non opponibile all'Amministrazione

• Principio di opponibilità delle scritture private (data certa / autenticazione)

  una scrittura privata priva di data certa e senza sottoscrizione autenticata non è opponibile ai terzi, inclusa l'Amministrazione finanziaria; per essere efficace nei confronti dell'Erario occorrono formalità che conferiscano data certa o autenticazione della firma

• Normativa sulla registrazione degli atti (adempimenti fiscali e probatori)

  la registrazione o altri strumenti formali (autenticazione notarile, data certa) servono anche a rendere opponibili alle pubbliche amministrazioni gli accordi tra privati che incidono sulla determinazione del reddito imponibile

Massime di principio

• Una risoluzione consensuale di un contratto di locazione, per impedire che l'Amministrazione finanziaria consideri i canoni imponibili, deve essere documentata con formalità idonee a conferire opponibilità (data certa, sottoscrizione autenticata o registrazione).
• Una semplice scrittura privata priva di data certa non è sufficiente a modificare la base imponibile IRPEF: l'Erario può comunque assoggettare a tassazione i redditi fondiari risultanti dal rapporto locativo.
• Per tutelarsi il locatore dovrebbe ottenere la data certa dell'accordo (es. autenticazione notarile, registrazione dell'atto) o procedere alla registrazione/annotazione della risoluzione presso l'Agenzia delle Entrate.
• In mancanza di data certa, è utile raccogliere prove alternative della cessazione del rapporto e dell'effettiva mancata percezione del canone (es. restituzione chiavi, documentazione di rilascio dell'immobile, movimenti bancari) ma tali prove potrebbero non essere comunque vincolanti nei confronti dell'Amministrazione.
• Per evitare contestazioni fiscali è buona prassi formalizzare ogni modifica contrattuale rilevante per il reddito (risoluzioni, riduzioni di canone, cessioni) con atti che producano effetti anche verso terzi e l'Erario.
• La data di formazione del reddito fondiario non dipende solo dall'effettiva percezione del canone ma anche dalla prova dello scioglimento del rapporto: senza opponibilità dell'atto, l'obbligo dichiarativo permane.