Cassazione Civile, Ordinanza n. 33068/2022 del 09/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione non abitativa stipulato per un capannone industriale adibito a deposito, nel quale il canone aveva natura mista: una parte in denaro e una parte consistente nell'assunzione, da parte del conduttore, di obblighi di servizio, in particolare pulizia dell'area esterna comune e vigilanza dell'intero compendio immobiliare. La società locatrice agiva per la risoluzione del rapporto e per il risarcimento/ristoro dell'equivalente pecuniario delle prestazioni non eseguite. In primo grado il tribunale dichiarava la risoluzione del contratto e condannava il conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento di una somma a titolo di equivalente delle prestazioni omesse. In appello la condanna veniva ridotta quanto alla pulizia esterna, mentre veniva confermato il rigetto della pretesa relativa alla vigilanza, ritenuta non provata, anche perché non era stato allegato un danno all'immobile. La ricorrente proponeva quattro motivi: (1) omesso esame di un fatto decisivo sull'inadempimento dell'obbligo di sorveglianza, deducendo che la Corte non aveva considerato preventivi di spesa e richiesta di CTU; (2) omesso esame di un fatto decisivo sull'inadempimento dell'obbligo di pulizia degli spazi esterni, contestando la riduzione dell'importo; (3) violazione degli artt. 1218, 1223, 2729, 2721, 2722 c.c. e degli artt. 116 e 132 c.p.c., per erronea applicazione delle regole sull'inadempimento e sul danno; (4) violazione dell'art. 1326 c.c. e mancata valutazione equitativa del valore delle prestazioni mancanti, invocando una liquidazione equitativa del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo: il primo perché censurava solo una delle rationes decidendi poste a base del rigetto della domanda relativa alla vigilanza, senza colpire l'autonoma ratio dell'insussistenza/prova dell'inadempimento; il secondo perché lamentava l'omesso esame di elementi istruttori e valutativi (preventivi, CTU, testimonianze), che non integrano "fatti" ai sensi dell'art. 360, n. 5 c.p.c., e senza indicare la decisività del preteso fatto omesso. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, osservando che la doglianza mirava in sostanza a ottenere una rivalutazione del materiale probatorio, in particolare di una e-mail del 22 marzo 2011, mentre la Corte territoriale aveva correttamente valorizzato la prova del solo esborso di Euro 400 per la pulizia esterna e non di somme maggiori. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito; comunque la Corte ha richiamato il principio per cui la liquidazione equitativa non può sostituire la prova dell'esistenza del danno e del nesso causale. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato solo per la trattazione in adunanza camerale del ricorso

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  l'omesso esame è deducibile solo per un fatto principale o secondario, decisivo e oggetto di discussione tra le parti; non per elementi istruttori o argomentazioni difensive

• art. 1218 c.c.

  invocato dalla ricorrente in tema di responsabilità per inadempimento, ma la censura è stata respinta perché sostanzialmente volta a rivalutare i fatti

• art. 1223 c.c.

  richiamato quale criterio di determinazione del danno da inadempimento; la Corte ha ritenuto corretta la decisione impugnata nel limitare il ristoro alle sole spese provate

• art. 2729 c.c.

  la doglianza sull'erronea applicazione delle presunzioni non era in realtà una critica di violazione di legge, ma una richiesta di diversa lettura delle risultanze probatorie

• art. 2721 c.c.

  richiamato dalla ricorrente insieme ad altre norme probatorie, senza che la Corte ravvisasse una reale violazione di legge

• art. 2722 c.c.

  richiamato dalla ricorrente insieme ad altre norme probatorie, senza che la Corte ravvisasse una reale violazione di legge

• art. 116 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente, ma la censura è stata letta come sollecitazione a rivalutare le prove

• art. 132 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel contesto della denunciata violazione della motivazione, ma senza accoglimento

• art. 1326 c.c.

  richiamato nel quarto motivo, non accolto; il motivo è stato assorbito dal rigetto delle censure precedenti

• art. 1226 c.c.

  la liquidazione equitativa può colmare le difficoltà di quantificazione, ma non supplisce alla prova dell'esistenza del danno e del nesso causale

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  dà luogo all'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se dovuto

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo

• Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053

  richiamata per definire i limiti dell'omesso esame di fatto nel ricorso per cassazione

• Cass. 29/10/2018, n. 27415

  richiamata per i requisiti del fatto decisivo oggetto di omesso esame

• Cass. 08/09/2016, n. 177761

  richiamata in tema di omesso esame di fatto decisivo

• Cass. Sez. U, 2018, n. 1785

  richiamata per i criteri di deduzione della violazione dell'art. 2729 c.c.

• Cass. Sez. 6 - 3, 18/03/2022, n. 8941

  richiamata per affermare che la liquidazione equitativa non può sostituire la prova del danno

• Cass. Sez. U, 20 febbraio 2020, n. 4315

  richiamata sul contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5 c.p.c. è ammissibile solo se individua un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non è sufficiente denunciare l'omessa o errata valutazione di documenti, prove testimoniali, preventivi, CTU o deduzioni difensive.
• Quando una sentenza si fonda su più rationes decidendi autonome, il ricorrente deve censurarle tutte: l'omessa impugnazione anche di una sola ratio rende inammissibile il motivo, perché quella ratio è da sola sufficiente a sorreggere la decisione.
• La deduzione di violazione di legge non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio; se la censura mira solo a ottenere una diversa lettura delle prove, essa è infondata o inammissibile.
• La liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c. opera soltanto per superare difficoltà di quantificazione di un danno già provato nell'an e nel nesso causale, e non può sostituire la prova dell'esistenza stessa del pregiudizio.
• Nelle locazioni con canone misto, la parte che deduce l'inadempimento a obblighi accessori o di servizio deve provare sia la violazione dell'obbligo sia il danno o l'esborso sostenuto in conseguenza, non potendo ottenere ristoro per importi non supportati da prova concreta.

Come è indicizzato