Sentenza del 26/10/2015 n. 735 - Comm. Trib. Prov. Brescia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale della cessione di un terreno sul quale insisteva un fabbricato. Occorreva stabilire se il contratto avesse per oggetto un fabbricato oppure, sostanzialmente, un’area edificabile, ai fini dell’assoggettamento a IRPEF della plusvalenza. La qualificazione deve essere effettuata considerando la causa concreta del negozio e non soltanto la descrizione formale contenuta nell’atto. Nel caso esaminato, il fabbricato era inagibile e destinato alla demolizione, il prezzo risultava non proporzionato allo stato del bene e l’acquirente, società immobiliare, aveva effettivamente proceduto all’abbattimento e alla ricostruzione.

Norme richiamate

• Articolo 67 del TUIR

  La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile rientra tra i redditi diversi imponibili. La qualificazione del bene deve riflettere la sostanza effettiva dell’operazione.

• Principio della causa concreta del contratto

  Per qualificare fiscalmente il negozio non è sufficiente attenersi alla forma o alla denominazione utilizzata dalle parti; occorre individuare la funzione economico-sociale concretamente perseguita, valutando anche lo stato del bene, il prezzo e il comportamento successivo dell’acquirente.

Massime di principio

• Nella qualificazione fiscale di una compravendita immobiliare prevale la sostanza economica dell’operazione rispetto alla descrizione formale contenuta nel contratto.
• La presenza di un fabbricato sul terreno non esclude che l’operazione possa essere considerata cessione di area edificabile, soprattutto quando l’edificio è inagibile, destinato alla demolizione o privo di reale valore autonomo.
• Il prezzo significativamente sproporzionato rispetto allo stato del fabbricato può costituire un indizio del fatto che le parti abbiano in concreto valorizzato soprattutto l’area e la sua capacità edificatoria.
• La demolizione e la successiva ricostruzione effettuate dall’acquirente rappresentano elementi rilevanti per ricostruire la causa concreta dell’operazione, anche se da sole non sono necessariamente decisive.
• Per valutare il trattamento fiscale di una cessione immobiliare occorre esaminare congiuntamente il contenuto dell’atto, lo stato del bene, il prezzo, la destinazione urbanistica e le attività svolte dopo la vendita.