Cassazione Civile, Ordinanza n. 23582/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

Alcuni proprietari di piani piloty e una società collegata hanno impugnato la delibera condominiale del 5 novembre 2004 che aveva posto a loro carico gli oneri condominiali relativi ai piani piloty dei villini A, B, C e D. Essi hanno dedotto che, in base al regolamento condominiale di natura contrattuale, tali unità erano esonerate dalla contribuzione e che l'art. 29 del regolamento prevedeva, per l'eventuale utilizzazione dei piani piloty, solo una futura revisione dei millesimi da parte della società costruttrice. Il Tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando nulla la delibera; la Corte d'appello, invece, ha riformato la decisione ritenendo valida la modifica adottata a maggioranza, qualificando l'approvazione delle tabelle come negozio di accertamento. In cassazione i ricorrenti hanno denunciato violazione di legge e falsa applicazione dell'art. 29 del regolamento condominiale, sostenendo che la ripartizione delle spese stabilita da un regolamento contrattuale o da una convenzione unanime non possa essere derogata con deliberazione maggioritaria ex art. 1136 c.c., e che la Corte territoriale fosse incorsa in contraddizione nel riconoscere al contempo la natura contrattuale del regolamento e la possibilità di superarlo a maggioranza.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi della sentenza impugnata. Ha chiarito che la possibilità di modifica a maggioranza dipende dalla natura della clausola: solo le clausole regolamentari che disciplinano l'uso dei beni comuni sono modificabili con la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., mentre quelle che incidono sui diritti individuali dei condomini o attribuiscono maggiori diritti hanno natura contrattuale e richiedono l'unanimità. Ha inoltre ribadito che le tabelle millesimali, quando hanno funzione meramente ricognitiva dei valori, sono approvabili e modificabili a maggioranza; solo se contengono una diversa convenzione di deroga al criterio legale di riparto delle spese occorre l'unanimità. Nel caso concreto, l'art. 29 del regolamento, relativo alla riserva di proprietà dei piani piloty e alla revisione delle tabelle in caso di loro utilizzazione, non è stato ritenuto clausola contrattuale limitativa di diritti reali o attributiva di maggiori diritti, sicché la delibera a maggioranza poteva validamente modificarne la disciplina. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile e i ricorrenti sono stati condannati alle spese, con atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 16-septies D.L. n. 179/2012

  La notifica telematica effettuata dopo le ore 21 ma entro le 24 non è tardiva quanto agli effetti per il notificante, per effetto della declaratoria di illegittimità costituzionale richiamata dalla Corte.

• art. 147 c.p.c.

  È norma funzionale alla tutela del riposo del destinatario e non impedisce, per il notificante, il perfezionamento della notifica telematica oltre le ore 21.

• art. 155 c.p.c.

  I termini a giorni o a mesi scadono alle ore 24 dell'ultimo giorno utile.

• art. 29 regolamento condominiale

  La clausola invocata dai ricorrenti è stata ritenuta non contrattuale nella parte considerata, perché non limitativa dei diritti dei condomini né attributiva di maggiori diritti.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato nei gradi di merito quale base per la revisione delle tabelle millesimali nei casi previsti.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  La maggioranza qualificata è sufficiente per l'approvazione o revisione delle tabelle millesimali quando l'atto ha funzione ricognitiva e per la modifica delle clausole regolamentari non contrattuali.

• art. 1123, comma 1, c.c.

  La deroga al criterio legale di ripartizione delle spese richiede una diversa convenzione di natura contrattuale, approvata all'unanimità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Le clausole del regolamento condominiale hanno natura contrattuale solo se limitano i diritti dei singoli sulle parti esclusive o comuni, oppure attribuiscono ad alcuni condomini vantaggi maggiori rispetto ad altri; in tali casi la modifica richiede l'unanimità.
• Le clausole regolamentari che si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni sono modificabili con deliberazione assembleare adottata a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c.
• Le tabelle millesimali non hanno, di regola, natura negoziale: la loro approvazione o revisione è possibile a maggioranza quando hanno funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri legali.
• Solo quando la tabella esprima una diversa convenzione derogatoria del criterio legale di riparto delle spese, essa assume natura contrattuale e richiede l'approvazione unanime dei condomini.
• Nel ricorso per cassazione il motivo è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata e costruisce la censura su un presupposto giuridico diverso da quello posto a base della decisione.
• La notifica telematica effettuata nell'ultimo giorno utile è tempestiva fino alle ore 24, poiché i termini processuali a giorni scadono alla mezzanotte dell'ultimo giorno.

Come è indicizzato