Cassazione Civile, Ordinanza n. 10131/2025 del 17/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento, per prezzo complessivo di euro 25.000, di cui euro 5.000 versati come caparra confirmatoria e il residuo da corrispondere al definitivo. Dopo un sopralluogo con un tecnico, il promissario acquirente lamentava gravi vizi dell'immobile e la mancanza di autorizzazioni edilizie e certificazioni energetiche, dichiarando il recesso ex art. 1385 c.c. e chiedendo il doppio della caparra. Successivamente inviava anche una diffida ad adempiere per la stipula del definitivo; la promittente venditrice comunicava di avere già venduto il bene a terzi. In primo grado le domande dell'acquirente venivano rigettate per difetto di prova dell'inadempimento della venditrice. In appello la decisione veniva riformata: la Corte territoriale riteneva risolto il preliminare per inadempimento della promittente venditrice, fondato sull'alienazione a terzi dell'immobile durante la pendenza del contratto, e la condannava a restituire il doppio della caparra. La società venditrice ricorreva per cassazione con un motivo complesso, deducendo violazione degli artt. 1385, comma 2, e 1453 c.c. e dell'art. 115 c.p.c.: sosteneva, da un lato, che il recesso ex art. 1385 c.c. è una forma di risoluzione stragiudiziale immediata e incompatibile con una successiva domanda/diffida volta all'adempimento; dall'altro, che, una volta esercitato il recesso, la controparte non è più tenuta ad adempiere e non può essere imputato alla venditrice l'aver alienato il bene a terzi; infine, lamentava che la Corte d'appello avesse posto a base della decisione fatti contestati e non provati.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso limitatamente al profilo relativo all'effetto del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. Ha affermato che il recesso con richiesta del doppio della caparra o trattenimento della caparra è una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone l'inadempimento della controparte e produce la caducazione ex tunc degli effetti del contratto. Ne consegue che, una volta esercitato validamente il recesso, il contraente non inadempiente non può poi chiedere l'adempimento del contratto, né la controparte è tenuta a eseguirlo. Pertanto la Corte d'appello ha errato nel ritenere inadempiente la promittente venditrice per avere alienato il bene a terzi dopo il recesso già dichiarato dall'acquirente e nel considerare efficace la successiva diffida ad adempiere. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al profilo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1385, comma 2, c.c.

  recesso dal contratto con richiesta del doppio della caparra

  Il recesso fondato sulla caparra confirmatoria è una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte e produce effetti risolutori ex tunc; se legittimamente esercitato, preclude la successiva domanda di adempimento.

• art. 1453 c.c.

  una volta domandata la risoluzione del contratto, non è più possibile richiedere l'adempimento

  Il principio di incompatibilità tra domanda di risoluzione e domanda di adempimento viene richiamato per chiarire che la scelta risolutoria impedisce di pretendere l'esecuzione del rapporto; la Corte lo usa per distinguere il caso della risoluzione giudiziale da quello del recesso ex art. 1385 c.c.

• art. 115 c.p.c.

  fatti contestati e non provati

  La censura mirava a contestare l'utilizzo, da parte della Corte territoriale, di fatti non adeguatamente provati; la Corte di cassazione però accoglie il ricorso sul diverso e assorbente profilo dell'efficacia del recesso.

Massime di principio

• Il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. costituisce una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto a prestazioni corrispettive, con effetti retroattivi, e non una mera dichiarazione unilaterale priva di effetti sul rapporto.
• Una volta che il contraente non inadempiente abbia validamente esercitato il recesso con ritenzione della caparra o richiesta del doppio, non può successivamente pretendere l'adempimento del contratto, perché la scelta risolutoria è incompatibile con la prosecuzione del rapporto.
• L'eventuale condotta della controparte successiva al recesso non può essere qualificata come inadempimento del contratto già sciolto, poiché gli obblighi negoziali cessano per effetto della risoluzione stragiudiziale.
• Nel giudizio sulla caparra confirmatoria, occorre verificare con priorità se il recesso sia stato legittimamente esercitato e con quali effetti, poiché da tale verifica dipende la possibilità di imputare o meno ulteriori inadempimenti alle parti.

Come è indicizzato