Sentenza del 09/03/2015 n. 81 - Comm. Trib. Prov. Forlì

Esito

La controversia

La controversia riguardava la vendita di un terreno sul quale insisteva un fabbricato. Dopo la compravendita, l'acquirente aveva richiesto una concessione edilizia per demolire il fabbricato e costruirne uno nuovo. L'Amministrazione finanziaria aveva considerato tali circostanze come prova del fatto che, al momento della vendita, l'oggetto reale dell'operazione fosse un'area edificabile, procedendo quindi alla rettifica dell'imposta di registro. Il ricorrente ha contestato tale riqualificazione, sostenendo che il bene dovesse essere qualificato in base alla sua natura oggettiva e allo stato di fatto e di diritto esistente alla data della cessione, senza attribuire rilievo ai successivi progetti dell'acquirente.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 20

  L'atto deve essere interpretato considerando la sua natura e i suoi effetti giuridici, ma la qualificazione fiscale deve riferirsi all'oggetto effettivamente ceduto e alla situazione esistente al momento della stipula, senza utilizzare automaticamente vicende successive per trasformare una vendita di fabbricato in una vendita di area edificabile.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 56

  Richiamato nel quadro delle regole sull'accertamento e sulla rettifica in materia di IVA; il principio valorizzato è quello della corretta qualificazione oggettiva del bene trasferito.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 57

  Norma processuale tributaria citata in relazione ai limiti delle domande e delle eccezioni nuove nel giudizio d'appello.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 58

  Norma processuale tributaria citata in relazione alla produzione di nuovi documenti nel giudizio d'appello.

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 28/E del 2011

  Pur emanata in materia di IVA, chiarisce che le cessioni di fabbricati non possono essere riqualificate come cessioni di aree edificabili sulla base della futura destinazione impressa dall'acquirente; il regime fiscale deve essere correlato alla natura oggettiva del bene al momento della cessione.

• Cassazione, sentenza 9 luglio 2014, n. 15631

  Richiamata a sostegno del principio secondo cui la qualificazione del bene ceduto deve fondarsi sulla sua situazione oggettiva al momento dell'atto.

• Commissione Tributaria di Milano, sentenza n. 377/3/2008 del 22 dicembre 2008

  Richiamata come precedente conforme alla distinzione tra cessione di fabbricato e cessione di area edificabile.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la natura del bene deve essere valutata con riferimento allo stato di fatto e di diritto esistente alla data della compravendita.
• La successiva demolizione di un fabbricato, la richiesta di un permesso di costruire o il progetto di edificazione dell'acquirente non trasformano retroattivamente una vendita di fabbricato in una vendita di area edificabile.
• La destinazione futura attribuita al bene dall'acquirente, se successiva alla stipula, non è normalmente sufficiente per fondare una rettifica fiscale.
• L'Amministrazione finanziaria può riqualificare un atto solo sulla base di elementi concreti riferibili all'operazione e alla situazione esistente al momento della cessione, non mediante il solo richiamo a comportamenti successivi.
• In casi analoghi è essenziale documentare l'esistenza del fabbricato, la sua consistenza catastale e urbanistica e il suo stato al momento dell'atto, distinguendo tali elementi dai successivi interventi edilizi.