Cassazione Civile, Ordinanza n. 10690/2026 del 22/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'uso di un'area di manovra antistante alcuni box in un complesso condominiale romano. In origine il condominio aveva promosso un giudizio possessorio per far cessare le opere realizzate da una condomina sull'area comune, consistite nella delimitazione con cancello e muretto e nell'abbattimento di alberi, chiedendo la reintegrazione nel compossesso e il ripristino dello stato dei luoghi. Nel successivo giudizio di merito, la condomina aveva chiesto l'accertamento del proprio diritto di uso esclusivo sulla zona di manovra, il riconoscimento della facoltà di chiuderla con cancelli, la revoca del provvedimento possessorio e il risarcimento dei danni. Il condominio, in appello e poi in cassazione, ha censurato la sentenza della Corte d'appello che aveva ritenuto esistente un diritto esclusivo di uso sull'area sulla base del regolamento condominiale, sostenendo: 1) che la clausola regolamentare fosse nulla, inefficace o inopponibile nella parte in cui attribuiva un diritto di uso esclusivo su un bene comune, anche perché avrebbe svuotato il contenuto del diritto dei condomini ex art. 1102 c.c. e non sarebbe stata adeguatamente trascritta; 2) che la corte territoriale avesse omesso di verificare la reale natura del diritto e l'eventuale configurabilità di un diritto reale tipico, alla luce dei principi sul numerus clausus dei diritti reali; 3) che fosse errata la decisione di non accogliere l'eccezione di estinzione per non uso ventennale del preteso diritto della condomina. La resistente ha difeso la decisione di merito, sostenendo la validità del suo diritto di uso esclusivo come risultante dal regolamento contrattuale e dagli atti di acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso del condominio, ritenendo che i giudici di merito non avessero compiuto l'indagine necessaria per stabilire se la clausola regolamentare integrasse davvero un diritto reale di uso esclusivo opponibile, oppure se il titolo dovesse essere interpretato come trasferimento della proprietà, come costituzione di un diritto reale d'uso tipico ex art. 1021 c.c., o come concessione di un uso esclusivo di natura solo obbligatoria. La Corte ha richiamato il principio delle Sezioni Unite sulla non configurabilità, per autonomia negoziale, di un diritto reale atipico di uso esclusivo su bene comune condominiale, in quanto contrastante con il numerus clausus dei diritti reali. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché accerti il titolo costitutivo del condominio, la reale volontà delle parti al momento della costituzione del condominio e l'eventuale opponibilità ai terzi tramite trascrizione. Il secondo motivo, relativo alla prescrizione per non uso ventennale, è stato dichiarato assorbito. Le spese del giudizio di legittimità sono state demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la natura comune dell'area e l'incompatibilità della clausola con la disciplina dei beni condominiali

• art. 1102 c.c.

  richiamato come parametro del diritto dei condomini all'uso paritario della cosa comune, che non può essere svuotato da un atto negoziale che attribuisca un uso esclusivo atipico

• art. 1024 c.c.

  evocato in relazione al divieto di cessione del diritto d'uso, salvo deroga pattizia, e alla verifica se il diritto dedotto fosse un vero diritto reale d'uso

• art. 1421 c.c.

  richiamato a sostegno della dedotta rilevabilità della nullità/inopponibilità della clausola regolamentare

• art. 360, comma primo, n. 1, c.p.c.

  indicato come norma processuale invocata per la censura di violazione di legge nel primo motivo

• art. 1021 c.c.

  richiamato dalla Corte come possibile inquadramento del diritto eventualmente attribuito, se sussistono i relativi presupposti

• art. 1419 c.c.

  indicato dalla Corte come possibile criterio per conservare la clausola, ove ne ricorrano i presupposti, riqualificandola in senso compatibile con il sistema

• art. 1424 c.c.

  richiamato dalla Corte per l'eventuale conversione del negozio volto a creare un diritto reale atipico in un contratto obbligatorio di uso esclusivo e perpetuo

• art. 1014 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di estinzione per non uso del diritto reale d'uso

• art. 1026 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in relazione alla disciplina dell'uso e alla estinzione per non uso

• art. 2934 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per la prescrizione estintiva del diritto

• art. 2935 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per il dies a quo della prescrizione

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  indicato come norma processuale posta a base del secondo motivo di ricorso

Massime di principio

• In materia condominiale, l'attribuzione convenzionale di un "uso esclusivo" su una porzione comune non può tradursi nella creazione di un diritto reale atipico, perché nel sistema codicistico vige il principio del numerus clausus dei diritti reali e la tipicità degli stessi.
• Quando un titolo o un regolamento condominiale sembra attribuire un uso esclusivo su bene comune, il giudice deve verificare in concreto la volontà delle parti e qualificare il contenuto dell'attribuzione: può trattarsi di trasferimento della proprietà, di un vero diritto reale d'uso tipico ex art. 1021 c.c., oppure di un uso esclusivo di natura soltanto obbligatoria.
• La clausola che incida sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di usare paritariamente la cosa comune non può essere letta in modo meramente letterale, ma va interpretata alla luce del sistema e delle eventuali tecniche di conservazione del negozio, compresa la possibile conversione del contratto.
• Ai fini dell'opponibilità ai terzi di un assetto convenzionale incidente su beni comuni o su diritti reali, occorre accertare se il relativo diritto sia stato adeguatamente trascritto nel titolo pertinente, secondo la sua effettiva natura giuridica.
• Se un motivo di ricorso viene accolto per errata qualificazione del diritto e per mancato accertamento del titolo costitutivo, le ulteriori censure che presuppongono la validità o l'estinzione del medesimo diritto possono restare assorbite.

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