Cassazione Civile, Ordinanza n. 20112/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva ripartito, secondo i millesimi generali, le spese per lavori di consolidamento statico del locale autorimessa seminterrato, con interventi su solaio, travi e pilastri in cemento armato. La società ricorrente sosteneva di non dover concorrere alle spese perché i lavori avrebbero riguardato solo il corpo nord dell’edificio e non la sua proprietà nel corpo sud; chiedeva quindi l’annullamento della delibera e la rideterminazione del riparto tra i soli condomini fruitori. La Corte d’appello, invece, aveva ritenuto che la ricorrente fosse comproprietaria dell’autorimessa, sulla base del titolo di acquisto e del regolamento condominiale, e che l’intervento riguardasse una parte comune da cui la stessa traeva utilità. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 345 c.p.c., per avere la Corte territoriale affrontato in appello una questione di comproprietà asseritamente nuova; 2) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sul diritto di proprietà/uso, per avere ritenuto la comproprietà dell’autorimessa invece del mero diritto di uso esclusivo di posti macchina; 3) violazione dell’art. 1117 c.c. e delle norme sul riparto delle spese, per non avere considerato il regolamento condominiale e per avere ritenuto legittimo l’addebito delle spese anche al ricorrente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura ex art. 345 c.p.c. perché la verifica della contitolarità dell’autorimessa costituiva questione pregiudiziale necessaria alla decisione sulla legittimità del riparto delle spese. Ha dichiarato inammissibile il motivo sull’interpretazione del titolo di acquisto e del regolamento condominiale per difetto di specificità/autosufficienza, non essendo stati trascritti integralmente i passaggi rilevanti degli atti negoziali. Ha infine ritenuto infondato il motivo sul riparto delle spese, osservando che, accertata la comproprietà dell’autorimessa, la ricorrente era tenuta a concorrere alle spese di consolidamento statico delle parti comuni, trattandosi di interventi che apportavano una specifica utilità al bene comune e quindi alla quota di comproprietà. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  La questione della contitolarità dell’autorimessa poteva essere affrontata perché costituiva accertamento pregiudiziale necessario alla decisione sulla domanda di annullamento della delibera.

• art. 34 c.p.c.

  L’accertamento della proprietà comune è stato qualificato come questione pregiudiziale in senso tecnico-giuridico, rimessa al giudice adito per la domanda principale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stata richiamata come norma processuale di riferimento per i motivi di ricorso per cassazione per violazione di legge.

• art. 832 c.c.

  È stata evocata nel motivo per distinguere il diritto di proprietà dal mero diritto di uso.

• art. 1021 c.c.

  È stata evocata nel motivo per sostenere che il titolo attribuiva un semplice diritto di uso e godimento esclusivo.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  L’interpretazione del titolo di acquisto e delle clausole regolamentari deve avvenire secondo i canoni ermeneutici contrattuali, ma la censura in cassazione richiede la trascrizione integrale delle clausole rilevanti.

• art. 1117 c.c.

  Le aree destinate a parcheggio e le strutture comuni possono rientrare tra le parti comuni, salvo diverso titolo; nel caso concreto la Corte ha ritenuto che l’autorimessa fosse comune.

• art. 1123, primo comma, c.c.

  Le spese per la conservazione delle parti comuni vanno ripartite in proporzione al valore della quota di ciascun condomino, come obbligazione propter rem.

• art. 1123, secondo comma, c.c.

  La partecipazione alle spese deve essere proporzionata all’uso/utilità che ciascun condomino può trarre dalla cosa comune.

• art. 1123, terzo comma, c.c.

  Richiamato in primo grado per sostenere il riparto delle spese tra i soli condomini interessati quando un bene serve solo una parte dell’edificio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È la norma procedurale richiamata per la trattazione in camera di consiglio e per il deposito delle memorie.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato applicato l’ulteriore contributo unificato a carico della parte soccombente, ove dovuto.

• art. 53 L. 53/1994

  La notificazione eseguita dall’avvocato in mancanza dei requisiti formali previsti è nulla, non inesistente, e la nullità è sanata dalla rituale costituzione dell’intimato.

Massime di principio

• L’accertamento della titolarità comune di un bene condominiale può costituire questione pregiudiziale necessaria rispetto alla domanda di impugnazione di una delibera di riparto delle spese, e non integra domanda nuova quando è funzionale alla decisione sulla validità della deliberazione.
• Nel ricorso per cassazione che denunci l’erronea interpretazione di un titolo di acquisto o di un regolamento contrattuale di condominio, il ricorrente deve trascrivere integralmente le clausole rilevanti, perché il controllo di legittimità non può tradursi in una nuova lettura degli atti di causa.
• La distinzione tra mero diritto di uso e diritto di comproprietà è decisiva ai fini del riparto delle spese condominiali; tuttavia, una volta accertata la comproprietà del bene, il condomino è tenuto a concorrere alle spese di conservazione e consolidamento delle parti comuni anche se l’uso concreto di alcune porzioni sia separato o limitato.
• Le spese per opere su parti comuni o su beni ritenuti tali dal regolamento, quando gli interventi assicurano stabilità e utilità alla comproprietà, gravano sui partecipanti secondo i criteri dell’art. 1123 c.c., in quanto obbligazioni propter rem.
• Il condomino non è tenuto a contribuire alle spese solo se il bene o l’opera non possa arrecargli alcuna utilità per ragioni strutturali o di destinazione; se invece l’intervento preserva il bene comune di cui egli è comproprietario, il contributo è dovuto indipendentemente dalla distribuzione interna dell’uso.

Come è indicizzato