Sentenza del 21/05/2015 n. 133 - Comm. Trib. Prov. Arezzo

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva acquistato un immobile ad uso abitativo destinandolo a "casa vacanze" e offrendo ai clienti servizi, seppur minimi, quali pulizia dei locali a ogni cambio di ospite, cambio della biancheria, fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento. La controversia riguardava la possibilità di applicare il sistema del "prezzo-valore", cioè la determinazione delle imposte sulla base del valore catastale invece che del valore effettivo dell'immobile. Tale agevolazione richiede sia il requisito oggettivo dell'uso abitativo dell'immobile sia il requisito soggettivo dell'acquirente persona fisica che non agisca nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266

  Consente, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, di determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecarie e catastali secondo il valore catastale, ma solo se ricorrono contemporaneamente il requisito oggettivo dell'immobile abitativo e il requisito soggettivo dell'acquirente persona fisica che non agisca nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

• Art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Individua il criterio di determinazione del valore catastale rilevante ai fini della tassazione degli atti immobiliari, quando sono rispettate le condizioni previste dalla normativa sul sistema del prezzo-valore.

Massime di principio

• Il sistema del prezzo-valore non si applica automaticamente a ogni acquisto effettuato da una persona fisica: devono essere verificati sia l'uso abitativo dell'immobile sia il fatto che l'acquirente non operi professionalmente o imprenditorialmente.
• La qualificazione dell'attività dipende anche dal comportamento concreto. La fornitura organizzata e continuativa di servizi agli ospiti può integrare attività d'impresa, anche quando i servizi siano limitati a pulizia, biancheria e utenze.
• La destinazione dell'immobile a locazione o ospitalità turistica deve essere valutata distinguendo il semplice godimento o la mera locazione dalla gestione organizzata di un'attività ricettiva con servizi accessori.
• Se manca anche uno solo dei requisiti soggettivi o oggettivi previsti dalla legge, la base imponibile non può essere determinata con il valore catastale e deve fare riferimento al valore del bene alla data dell'atto, secondo le regole ordinarie.