Sentenza n. 1731/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato l’archiviazione della domanda di permesso di costruire presentata per demolire un fabbricato produttivo, già oggetto di condono edilizio ai sensi della l. 47/1985, e ricostruirlo come edificio residenziale. Con il primo motivo hanno dedotto la violazione degli artt. 2, 3 e 97 Cost. e degli artt. 10 e 10-bis l. 241/1990, lamentando la violazione delle garanzie partecipative. Con il secondo motivo hanno dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 2, 3 e 42 Cost., dell’art. 38 l. 47/1985, degli artt. 9-bis e 20 d.P.R. 380/2001, dell’art. 135-bis l.r. Toscana 65/2014 e dell’art. 68 delle NTA del POC comunale, nonché eccesso di potere per difetto di motivazione, difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e ingiustizia manifesta. Le ricorrenti hanno sostenuto che il condono avrebbe integrato lo stato legittimo dell’immobile e consentito la ristrutturazione edilizia ricostruttiva mediante demolizione e ricostruzione, senza incremento di volumetria e nei limiti della disciplina urbanistica comunale. Il Comune aveva invece ritenuto che, in ragione della natura eccezionale del condono, sugli immobili condonati fossero ammissibili soltanto interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato respinto perché l’ampio contraddittorio documentato in giudizio e la natura dell’attività finalizzata al rilascio del permesso di costruire rendono applicabile l’art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990, impedendo l’annullamento per vizi formali o partecipativi. Anche il secondo motivo è stato respinto. Il Collegio, esaminato il contrasto giurisprudenziale sulla portata legittimante del condono edilizio, ha ritenuto che sui manufatti condonati siano ammissibili interventi di manutenzione e conservazione dell’esistente, compresa la demo-ricostruzione fedele, purché rispettino l’integrità strutturale della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, in continuità con il precedente uso del territorio. Eventuali deroghe, comprese premialità volumetriche o modifiche più incisive, richiedono una specifica previsione legislativa. Nel caso concreto, il progetto prevedeva la completa demolizione di un fabbricato artigianale a un piano e la costruzione di un edificio a cinque livelli, con undici unità immobiliari residenziali, radicalmente diverso per sagoma, prospetti, altezze, ingombro e destinazione d’uso. L’intervento recideva quindi ogni continuità strutturale e funzionale con il manufatto condonato, determinando un nuovo e più intenso consumo di suolo e non potendo essere ricondotto alla funzione conservativa propria degli interventi ammissibili su immobili condonati. Il ricorso è stato definitivamente rigettato; le spese sono state compensate per la novità delle questioni e il contrasto giurisprudenziale.

Norme richiamate

• art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990

  Nessuna citazione testuale riportata.

  La presenza di un ampio contraddittorio e la natura dell’attività amministrativa impediscono l’annullamento del provvedimento per vizi formali o partecipativi quando il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono compresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

  La disposizione è esaminata nel contrasto interpretativo sulla possibilità di ricomprendere il condono edilizio tra i titoli idonei a formare lo stato legittimo; il TAR ne ricava comunque, alla luce della natura eccezionale del condono e dei principi costituzionali richiamati, limiti agli interventi successivi di carattere non conservativo.

• art. 38 l. 47/1985

  Nessuna citazione testuale riportata.

  Richiamato tra i parametri invocati dalle ricorrenti in relazione agli effetti della concessione edilizia in sanatoria.

• art. 20 d.P.R. 380/2001

  Nessuna citazione testuale riportata.

  Richiamato tra i parametri relativi al procedimento di rilascio del permesso di costruire.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  Nessuna citazione testuale riportata.

  Richiamato dal Comune per qualificare gli interventi ammissibili sugli immobili condonati; il TAR ammette la demo-ricostruzione solo se riconducibile a una funzione conservativa.

• art. 135-bis, comma 3, lett. b), l.r. Toscana 65/2014

  Nessuna citazione testuale riportata.

  Invocato dalle ricorrenti per qualificare l’intervento come ristrutturazione edilizia ricostruttiva.

• art. 68 NTA del POC del Comune di Firenze

  Nessuna citazione testuale riportata.

  Invocato dalle ricorrenti quale disciplina urbanistica comunale asseritamente compatibile con l’intervento senza incremento di volumetria.

• art. 1, comma 23, l. 30 dicembre 2025, n. 199

  Nessuna citazione testuale riportata.

  Richiamato in relazione alla disciplina che consente, per finalità predeterminate e previa legislazione regionale, interventi di demolizione e ricostruzione con benefici edilizi anche su immobili oggetto di sanatoria.

• art. 5, comma 10, d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito dalla l. 12 luglio 2011, n. 106

  Nessuna citazione testuale riportata.

  La disciplina, come modificata, conferma che eventuali benefici edilizi sugli immobili condonati sono ammessi solo per finalità specifiche e secondo l’intervento del legislatore regionale.

Massime di principio

• Sui manufatti oggetto di condono edilizio sono ammissibili gli interventi diretti alla manutenzione e conservazione dell’esistente, compresa la demo-ricostruzione fedele, purché siano preservate l’integrità strutturale e la funzionalità dell’immobile, in continuità con il precedente uso del territorio.
• La demolizione e ricostruzione di un manufatto condonato non è ammissibile come intervento conservativo quando comporta la realizzazione di un organismo edilizio radicalmente diverso per sagoma, prospetti, altezze, ingombro complessivo e destinazione d’uso, recidendo il nesso strutturale e funzionale con l’edificio originario.
• La possibilità per gli immobili condonati di beneficiare di incrementi volumetrici, modifiche di destinazione d’uso o altri vantaggi edilizi costituisce eccezione al principio generale e richiede una specifica previsione legislativa riferita a finalità determinate.
• La violazione delle garanzie partecipative non comporta l’annullamento del provvedimento quando, alla luce dell’ampio contraddittorio comunque svoltosi e della natura dell’attività amministrativa, risulti applicabile l’art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990 e il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso.

Come è indicizzato