Sentenza del 29/04/2019 n. 2561 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

La società contestava quattro avvisi di accertamento relativi alla rettifica delle rendite catastali di alcune unità immobiliari. Deduceva, in particolare, l'insufficiente motivazione degli atti, poiché essi indicavano principalmente i nuovi dati catastali e i valori attribuiti senza spiegare adeguatamente i criteri di stima; contestava inoltre i valori economici determinati dall'Ufficio e sosteneva che l'onere di provare valori di mercato superiori gravasse integralmente sull'Amministrazione. La controversia riguardava una procedura DOCFA nella quale l'Ufficio aveva modificato la rendita proposta, ma aveva mantenuto i dati oggettivi, la destinazione e le caratteristiche dell'immobile indicati dalla contribuente.

La decisione

Il ricorso è stato respinto e la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Agrigento è stata confermata. La Commissione ha ritenuto sufficientemente motivati gli avvisi, poiché riportavano unità immobiliare, foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria, classe, consistenza e rendita, basandosi su fatti già forniti dalla contribuente e quindi pacifici tra le parti. L'Ufficio ha assolto il proprio onere probatorio mediante dati e caratteristiche comunicati dalla società e attraverso stime comparative con immobili analoghi della zona, nonché mediante stima diretta per l'immobile di categoria D. La società, invece, non ha fornito elementi concreti idonei a dimostrare che i valori di mercato fossero inferiori o che vetustà, inutilizzo e condizioni dell'immobile determinassero una sostanziale riduzione del valore catastale. L'inutilizzazione dello stabilimento negli anni successivi non è stata ritenuta decisiva, poiché la rendita catastale dipende dalle caratteristiche oggettive e dalla destinazione funzionale ordinaria del bene, non dall'uso concretamente fattone. Non è stata pronunciata condanna alle spese, poiché l'Agenzia non si era costituita.

Norme richiamate

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Per gli immobili di categoria D, il classamento e la rendita devono essere determinati mediante stima diretta, considerando le caratteristiche oggettive del bene e potendo utilizzare anche la documentazione disponibile presso l'Ufficio.

• Art. 34 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, richiamato nella sentenza come D.P.R. n. 917/1987

  È richiamato quale base normativa per la determinazione della rendita degli immobili mediante criteri estimativi coerenti con le caratteristiche e la capacità produttiva del bene.

• Legge n. 1249 del 1939, art. 10

  Richiamata per la stima diretta del valore dell'opificio industriale.

• Corte costituzionale, sentenza n. 181/2011

  È richiamata per escludere l'utilizzo automatico di parametri astratti non collegati alle caratteristiche essenziali del bene; il valore deve essere determinato considerando le concrete utilizzazioni legali e le caratteristiche effettive dell'area.

• Cassazione, sentenze nn. 31809/2018, 12777/2018 e 8344/2015

  Quando la rettifica DOCFA si fonda sugli stessi dati oggettivi indicati dal contribuente, l'avviso può essere motivato anche mediante la semplice indicazione dei principali dati catastali e della rendita attribuita, senza che l'Ufficio debba provare nuovamente fatti pacifici tra le parti.

• Cassazione, sentenze nn. 2419/2011, 12025/2015 e 22103/2018

  La rendita catastale ha natura reale e deve riferirsi alle caratteristiche oggettive, costruttive, tipologiche e funzionali dell'immobile. Rileva la potenzialità ordinaria di utilizzo conforme alla disciplina urbanistica, non il concreto stato di inutilizzo del bene.

• Cassazione, sentenza n. 3103/2015

  La stima diretta degli immobili di categoria D può basarsi sulle risultanze documentali disponibili all'Ufficio, senza che sia necessariamente indispensabile un sopralluogo.

Massime di principio

• Nelle rettifiche di rendita conseguenti a una procedura DOCFA occorre distinguere tra una semplice diversa valutazione economica degli stessi dati forniti dal contribuente e una contestazione dei dati di fatto. Nel primo caso è sufficiente una motivazione sintetica, purché individui chiaramente l'immobile e la rendita attribuita; nel secondo l'Ufficio deve spiegare in modo più dettagliato le difformità riscontrate.
• I dati oggettivi già indicati dal contribuente nella dichiarazione DOCFA e non contestati dall'Amministrazione possono essere considerati fatti pacifici tra le parti. In tale situazione l'Ufficio non deve fornire una prova autonoma di ogni dato, ma deve giustificare adeguatamente la diversa valutazione tecnica o economica.
• Per gli immobili di categoria D la rendita può essere determinata mediante stima diretta, anche utilizzando documenti, dati comparativi e informazioni già disponibili, senza obbligo automatico di sopralluogo.
• La rendita catastale riguarda il bene in sé e la sua destinazione ordinaria e potenziale. Il mancato utilizzo, la temporanea inattività o il degrado dell'immobile non comportano necessariamente una riduzione della rendita se non sono dimostrati come elementi oggettivi capaci di incidere sostanzialmente sulla capacità ordinaria del bene.
• Chi contesta il valore stimato dall'Amministrazione deve fornire elementi concreti e documentati, come comparabili di mercato attendibili, errori nei dati utilizzati, vincoli urbanistici effettivamente incidenti o condizioni oggettive eccezionali; non sono sufficienti valutazioni generiche, criteri meramente teorici o valori proposti senza adeguata dimostrazione.
• La motivazione dell'avviso deve consentire al contribuente di comprendere l'immobile interessato, la rendita attribuita e il criterio utilizzato, così da poter esercitare pienamente il diritto di difesa e delimitare l'eventuale controversia.