Cassazione Civile, Sentenza n. 29818/2023 del 27/10/2023

Esito

La controversia

Disputa sulla corresponsione di una provvigione di €386.000,00 rivendicata da Santagata per l'attività svolta (lettera 1/8/2007) di individuazione e segnalazione di un complesso immobiliare. La Corte d'appello aveva qualificato l'incarico come non mediatorio (mandato/attività di segnalazione) e aveva riconosciuto il diritto alla provvigione nonostante l'acquisto fosse stato effettuato da una società diversa ma interamente partecipata da ALED. ALED ha impugnato in Cassazione sostenendo, tra l'altro, che l'attività fosse in realtà una mediazione atipica e che Santagata non fosse iscritto nel ruolo degli agenti in mediazione previsto dalla L. 39/1989, con conseguente nullità del contratto di mediazione e perdita del diritto alla provvigione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso: ha ritenuto che la Corte d'appello abbia errato nella qualificazione giuridica del rapporto, perché l'attività di individuazione e comunicazione di offerte rientra nella nozione di "mediazione unilaterale/atipica". Di conseguenza la normativa della L. 39/1989 (art. 2 e art. 6) si applica e l'iscrizione nel relativo registro costituisce condizione necessaria per il riconoscimento della provvigione per le mediazioni anteriori alle modifiche del d.lgs. 59/2010. La sentenza impugnata è cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà uniformarsi al principio di diritto indicato e valutare la sussistenza o meno dell'iscrizione e le conseguenze (nullità del contratto e perdita del diritto alla provvigione). Gli altri motivi di doglianza sono stati assorbiti. La Corte di rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Legge 3 febbraio 1989, n. 39 (L. 39/1989) art. 2

  Definisce il ruolo degli agenti di affari in mediazione. La Corte ha interpretato che anche per la mediazione atipica/unilaterale l'obbligo di iscrizione previsto dall'art. 2 opera quando l'attività riguarda immobili/aziende o è svolta in modo professionale/continuativo.

• Legge 3 febbraio 1989, n. 39 (L. 39/1989) art. 6

  Stabilisce che la mancata iscrizione determina l'esclusione del diritto alla provvigione e la nullità del contratto di mediazione quando la norma è inderogabile; la Cassazione ha confermato l'applicabilità di tale principio anche alla mediazione atipica anteriore al d.lgs. 59/2010.

• D.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 art. 73

  Ha soppresso il ruolo previsto originariamente, ma non ha abrogato la L. 39/1989: le attività già regolate rimangono soggette agli obblighi di certificazione e, per le mediazioni anteriori, resta rilevante l'iscrizione nei registri storici; dunque la verifica dell'iscrizione è rilevante per rapporti anteriori al d.lgs.

• Codice civile art. 1754 - 1755

  Norme sul mandato e sulla provvigione: la Corte richiama la giurisprudenza che applica i principi del diritto alla provvigione (art. 1755) subordinandolo, nelle ipotesi di mediazione soggetta a L. 39/1989, all'iscrizione richiesta dalla legge speciale.

• Codice di procedura civile art. 81

  Riferito alla legittimazione ad agire/subire: la Corte ha precisato che la legittimazione processuale non equivale alla titolarità sostanziale del diritto (merito), quindi l'eccezione di difetto di legittimazione passiva non era sufficiente per escludere l'esame della domanda nel merito.

• Codice di procedura civile art. 112

  Invocato dalle parti per criticare la motivazione; la Corte ha ritenuto che non vi fosse violazione della motivazione sul punto rilevante, essendo la decisione sufficientemente motivata.

• Codice di procedura civile art. 132, comma 2, n.4

  Richiesto per censurare motivazione insufficiente: la Corte ha chiarito che il vizio sussiste solo in casi estremi (mancanza materiale o contraddittorietà insanabile), cosa non riscontrata qui.

• Codice di procedura civile art. 360

  Norma che definisce i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha esaminato i vari motivi e accolto il secondo (errata qualificazione giuridica e applicazione della L. 39/1989).

Massime di principio

• L'attività di individuazione, raccolta e comunicazione di offerte di vendita può integrare una "mediazione atipica" (anche se unilaterale) e quindi rientrare nell'ambito applicativo della L. 39/1989 quando ha per oggetto immobili o è svolta professionalmente/continuativamente.
• Per i rapporti anteriori alle modifiche del d.lgs. 59/2010, il diritto alla provvigione per attività di mediazione è subordinato all'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione; la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione e può determinare la nullità del contratto di mediazione per violazione di norma imperativa.
• Il giudice ha l'onere, prima di accogliere una domanda di provvigione per mediazione, di verificare ex officio la sussistenza del requisito dell'iscrizione quando la normativa lo richiede; l'assenza di tale verifica può comportare annullamento della decisione.
• La unilateralità della prestazione (mediazione svolta nell'interesse di una sola parte) non impedisce in astratto la qualificazione come mediazione e l'applicazione della disciplina speciale; occorre valutare i contenuti concreti dell'incarico.
• In presenza di operazioni realizzate tramite società diverse (anche interamente partecipate dalla parte interessata) va comunque valutata la sussistenza del diritto alla provvigione alla luce della qualificazione giuridica dell'incarico e dei requisiti di legge (iscrizione), non potendosi ritenere automaticamente dovuto il compenso in assenza di tali requisiti.