Sentenza n. 4098/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

L'appellante ha impugnato la sentenza del TAR Campania che aveva respinto il ricorso contro l'ordinanza di demolizione relativa a una finestra di piccole dimensioni realizzata sopra il vano scala, a una diversa distribuzione interna e a impianti tecnologici, in difformità dalla SCIA del 14 aprile 2019 e dall'autorizzazione paesaggistica del 18 settembre 2019. Con il primo motivo ha sostenuto che l'apertura fosse un mero aeratore di modestissime dimensioni, non idoneo all'affaccio e collocato sotto il tetto, tale da non modificare il prospetto e da non richiedere permesso di costruire o autorizzazione paesaggistica. Con il secondo motivo ha dedotto l'applicabilità dell'art. 2 e dell'allegato A, punto A.1, del d.P.R. n. 31/2017 alle opere interne di redistribuzione, assumendo che esse fossero eventualmente soggette soltanto a CILA o SCIA e a sanzione pecuniaria. Con il terzo motivo ha contestato la rimozione dell'impianto di condizionamento, composto da uno split interno e da un'unità esterna, sostenendo che spettasse al Comune provare l'illegittimità dell'opera e la sua non riconducibilità agli interventi paesaggisticamente liberalizzati. Con il quarto motivo ha denunciato l'insufficiente descrizione delle opere nell'ordinanza, tale da impedire l'esecuzione dell'ordine. Con il quinto motivo ha lamentato l'omessa comparazione tra interesse pubblico e interesse privato, invocando la vetustà delle opere, il decorso del tempo, l'inerzia comunale e il conseguente legittimo affidamento, con necessità di una motivazione rafforzata sull'interesse pubblico attuale alla demolizione. Ha inoltre reiterato la censura di incompetenza dell'ufficio tecnico, già esaminata e respinta dal TAR.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato integralmente l'appello e confermato la sentenza del TAR. Il primo motivo è stato respinto perché la realizzazione di un'apertura nel prospetto, anche se destinata ad aeratore e collocata sotto il tetto, modifica la conformazione esterno-estetica dell'edificio. Trattandosi di immobile situato in zona A, l'intervento è qualificabile come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera d), ultimo periodo, del d.P.R. n. 380/2001 e richiede il permesso di costruire. Il secondo motivo è stato respinto perché le opere devono essere valutate unitariamente, senza scomporre la diversa distribuzione interna dal complessivo intervento prospettato con la SCIA. L'intervento unitario integra ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire; in sua assenza, è legittima l'ingiunzione di demolizione ai sensi degli artt. 27 e 33 del d.P.R. n. 380/2001. È stata inoltre ritenuta sufficiente, ai fini della comprensibilità dell'ordine, la contestazione della «diversa divisione interna», poiché il destinatario può ottemperare ripristinando lo stato dei luoghi preesistente. Il terzo motivo è stato respinto perché l'appellante non ha provato che l'unità esterna dell'impianto di condizionamento non fosse visibile dallo spazio pubblico, requisito necessario per invocare l'esenzione dall'autorizzazione paesaggistica prevista dall'allegato A, punto A.5, del d.P.R. n. 31/2017. Tale circostanza costituisce un fatto impeditivo dell'efficacia del fatto posto dall'amministrazione a fondamento del provvedimento e deve essere provata dall'interessata ai sensi dell'art. 2697, comma 2, c.c. Il quarto e il quinto motivo sono stati respinti in applicazione del carattere vincolato dell'ordine di demolizione: non sono necessarie una specifica motivazione sull'interesse pubblico concreto e attuale, una comparazione tra interesse pubblico e interesse privato o una motivazione rafforzata derivante dal decorso del tempo. Non è configurabile un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva. Le spese del grado di appello sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. n. 380/2001

  La modifica del prospetto, inclusa l'apertura di nuove finestre o aperture su pareti esterne, costituisce ristrutturazione edilizia; nell'immobile situato in zona A l'intervento richiede il permesso di costruire.

• artt. 27 e 33 d.P.R. n. 380/2001

  In presenza di un intervento di ristrutturazione edilizia realizzato senza il necessario permesso di costruire, è legittima l'ingiunzione di demolizione.

• art. 37, commi 2 e 3, d.P.R. n. 380/2001

  La disciplina sanzionatoria della SCIA non impedisce l'applicazione della demolizione quando le opere, valutate unitariamente, richiedono il permesso di costruire; il comma 3 è stato invocato dall'appellante ma non ritenuto applicabile.

• art. 146 d.lgs. n. 42/2004

  Gli interventi edilizi incidenti su un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico richiedono l'autorizzazione paesaggistica, salvo le specifiche ipotesi di esclusione.

• art. 2 e allegato A, punti A.1 e A.5, d.P.R. n. 31/2017

  «impianti tecnologici esterni a servizio di singoli edifici non soggette ad alcun titolo abilitativo edilizio, quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, caldaie, parabole, antenne, purché effettuate su prospetti secondari, o in spazi pertinenziali interni, o in posizioni comunque non visibili dallo spazio pubblico […]»

  Le opere interne che non alterano l'aspetto esteriore e gli impianti tecnologici esterni possono essere esclusi dall'autorizzazione paesaggistica solo nei limiti previsti dal regolamento; per l'unità esterna del condizionatore è necessario che l'impianto non sia visibile dallo spazio pubblico.

• art. 107 d.lgs. n. 267/2000

  L'ordinanza di demolizione rientra negli atti di gestione di competenza del dirigente o del responsabile dell'ufficio tecnico, con conseguente infondatezza della censura di incompetenza.

• art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990

  Il TAR aveva ritenuto non invalidanti i vizi procedimentali e formali in ragione della natura vincolata del provvedimento; il Consiglio di Stato ha confermato il rigetto delle relative censure, precisando comunque che la descrizione della diversa divisione interna consentiva l'esecuzione dell'ordine.

• art. 2697, comma 2, c.c.

  Chi invoca una circostanza impeditiva dell'efficacia del fatto posto dall'amministrazione a fondamento del provvedimento deve provarla; pertanto spettava all'appellante dimostrare la non visibilità dell'unità esterna dallo spazio pubblico.

Massime di principio

• La realizzazione di una nuova apertura su una parete esterna o sul prospetto di un edificio costituisce modifica del prospetto e, quando ricorrono i presupposti normativi, integra ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, anche se l'apertura è di modeste dimensioni, destinata ad aerazione o non idonea all'affaccio.
• Le opere edilizie devono essere valutate unitariamente in relazione all'intervento complessivamente dichiarato e realizzato, senza scomporre singole lavorazioni interne per assoggettarle a un regime abilitativo meno rigoroso quando l'intervento nel suo insieme integra ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire.
• L'esenzione dall'autorizzazione paesaggistica per l'installazione di impianti tecnologici esterni richiede il rispetto delle condizioni previste dal d.P.R. n. 31/2017, tra cui la non visibilità dell'impianto dallo spazio pubblico; tale circostanza, quale fatto impeditivo invocato dal privato, deve essere provata da chi la allega.
• L'ordine di demolizione di opere abusive è un provvedimento vincolato e non richiede, di regola, una specifica motivazione sull'interesse pubblico concreto e attuale, una comparazione tra interesse pubblico e interesse privato o una motivazione rafforzata in ragione del tempo trascorso.
• Il decorso del tempo e l'inerzia dell'amministrazione non fanno sorgere un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione edilizia abusiva e non impediscono l'adozione dell'ordine di demolizione.
• La descrizione delle opere nell'ordine di demolizione è sufficiente quando consente al destinatario di individuare gli interventi contestati e di ottemperare mediante il ripristino dello stato dei luoghi preesistente.

Come è indicizzato