Sentenza del 05/07/2018 n. 32 - Comm. Trib. Prov. Verbania

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della base imponibile dell'imposta di registro in una compravendita di terreno. L'Ufficio aveva rettificato il valore dichiarato nell'atto, ritenendo che il valore venale del terreno fosse superiore e fondando l'accertamento su una propria perizia estimativa. Il contribuente ha contestato la rettifica, rilevando che la stima non era supportata da atti comparativi relativi a beni similari e che, nello stesso ambito territoriale, un verbale di conciliazione giudiziale relativo a terreni appartenenti al medesimo PEC indicava un valore al metro quadrato coincidente con quello riportato nell'atto di compravendita.

La decisione

L'accertamento di maggior valore è stato ritenuto illegittimo. La sola perizia dell'Ufficio, non corroborata dalla produzione di atti aventi a oggetto terreni similari, non è stata considerata sufficiente a dimostrare un diverso valore venale. Ha inoltre assunto rilievo il verbale di conciliazione giudiziale relativo a terreni del medesimo PEC, che confermava il medesimo valore al metro quadrato indicato nell'atto accertato. Il ricorso del contribuente è stato quindi accolto e la pretesa impositiva dell'Amministrazione è stata respinta.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro sulla base imponibile e sul valore venale dei beni

  In caso di rettifica del valore dichiarato per un terreno, l'Amministrazione deve dimostrare concretamente che il valore venale in comune commercio sia superiore a quello indicato nell'atto, attraverso elementi attendibili e verificabili.

• Principio dell'onere della prova dell'Amministrazione finanziaria

  Una stima unilaterale dell'Ufficio non è di per sé sufficiente quando non è accompagnata da dati comparativi, atti di compravendita o altri elementi oggettivi idonei a giustificare il maggior valore accertato.

Massime di principio

• Un accertamento di maggior valore relativo a un terreno deve essere fondato su elementi oggettivi, verificabili e concretamente comparabili; la semplice perizia interna dell'Ufficio può risultare insufficiente.
• Gli atti relativi a terreni similari, situati nello stesso comparto o piano di edilizia convenzionata, possono costituire parametri rilevanti per verificare il valore venale.
• Un verbale di conciliazione giudiziale avente a oggetto beni analoghi può assumere valore probatorio significativo, soprattutto se indica un prezzo al metro quadrato coincidente con quello dichiarato dal contribuente.
• La vicinanza territoriale non basta da sola: occorre considerare anche destinazione urbanistica, caratteristiche fisiche, edificabilità, ubicazione, condizioni negoziali e data degli atti comparativi.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe contestare la genericità della stima e produrre documentazione comparativa, mentre l'Amministrazione deve motivare in modo puntuale il metodo estimativo e la scelta dei valori utilizzati.