Sentenza del 22/04/2022 n. 601 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il contestato avviso richiedeva imposta di registro per contratti di locazione (anni 2015 e 2016). Il contribuente sosteneva che l'immobile era locato per uso abitativo e che il regime della cedolare secca fosse applicabile nonostante il conduttore fosse una società (E. s. srl) che utilizzava l'immobile come alloggio per una dipendente. L'Ufficio oppose che la cedolare non dovesse applicarsi quando il conduttore è un soggetto esercente attività d'impresa, richiamando circolari amministrative; la CTP di Pisa accolse il ricorso del contribuente ritenendo irrilevante la qualifica del conduttore se il locatore agisce al di fuori dell'attività d'impresa e la destinazione è abitativa. L'Agenzia ha proposto appello.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Firenze ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato la sentenza della CTP di Pisa che aveva accolto il ricorso del contribuente. Le spese processuali sono compensate. Il Collegio ha ritenuto che i requisiti normativi per l'accesso alla cedolare secca fossero verificati (locatore non imprenditore e destinazione abitativa) e che la qualifica del conduttore non osti all'applicazione del regime agevolato; ha inoltre considerato non vincolanti le circolari richiamate dall'Ufficio rispetto alla lettura normativa.

Norme richiamate

• D.Lgs. 23/2011

  La norma è stata interpretata nel senso che la cedolare secca è applicabile quando il locatore agisce al di fuori di attività d'impresa, arti o professioni e l'immobile ha destinazione abitativa; la qualifica del conduttore non costituisce condizione ostativa se sussiste la funzione abitativa del contratto.

• Circolare Agenzia delle Entrate 26/E/2011

  L'Amministrazione, con questa circolare, aveva assunto un'interpretazione più restrittiva circa l'impossibilità di applicare la cedolare quando il conduttore è un'impresa; il giudice ha ritenuto tuttavia tale interpretazione amministrativa non vincolante rispetto alla lettura testuale e teleologica della norma.

• Circolare Agenzia delle Entrate 50/E/2019

  Analogamente alla 26/E/2011, la circolare è stata richiamata dall'Ufficio per limitare l'applicabilità del regime, ma il Collegio ha preferito la ratio e il testo normativo che privilegiano la finalità abitativa.

Massime di principio

• La cedolare secca si applica quando il locatore non agisce nell'ambito di attività d'impresa, arte o professione e l'immobile ha destinazione abitativa; la qualifica soggettiva del conduttore (anche se impresa) non esclude automaticamente il regime se l'uso è abitativo.
• Per verificare l'idoneità al regime conta la destinazione d'uso concreta e contrattuale dell'immobile (evidenze probatorie dell'uso abitativo, es. clausole contrattuali, uso effettivo, opzioni esercitate), più che la sola natura del conduttore.
• Le circolari amministrative non sono vincolanti per il giudice; prevale l'interpretazione testuale e teleologica della norma posta dal legislatore.
• Se il locatore invece esercita attività d'impresa o la locazione ha finalità non abitative, la cedolare non è applicabile: occorre valutare caso per caso la natura dell'attività del locatore e la reale destinazione dell'immobile.
• In situazioni simili è opportuno documentare con attenzione la destinazione abitativa del contratto e la qualità del locatore (che non sia imprenditore) e, se esercitata, conservare prova di opzioni/formalità che dimostrino l'uso abitativo (es. comunicazioni, pagamenti coerenti, atti successivi come acquisto da parte del conduttore) per sostenere l'applicabilità del regime agevolato.