Sentenza del 28/05/2019 n. 686 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva modificato il classamento dichiarato tramite DOCFA per 22 unità immobiliari di nuova costruzione, attribuendo la categoria A/2, classe 1, invece della categoria A/3, classe 3. L'Amministrazione sosteneva che la destinazione degli immobili a un programma di social housing e la loro eventuale qualificazione come edilizia economica non potessero vincolare il classamento catastale, che deve essere determinato autonomamente sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili e mediante comparazione con unità tipo. La società contestava il nuovo classamento, evidenziando la posizione periferica, la vicinanza a una strada ad alto scorrimento, le dimensioni ridotte, le finiture ordinarie, le caratteristiche costruttive modeste e l'omogeneità con altri immobili classificati A/3.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Genova ha rigettato l'appello dell'Ufficio e confermato, in sostanza, l'annullamento del classamento revisionato. Ha riconosciuto che la classificazione catastale è autonoma rispetto alla qualificazione urbanistica o alla provenienza di finanziamenti pubblici, ma ha ritenuto che, nel caso concreto, le caratteristiche effettive degli immobili fossero compatibili con la categoria A/3. Le unità utilizzate dall'Ufficio per la comparazione sono state considerate non omogenee, poiché indipendenti, collocate nel verde o inserite in edifici di pregio. Sono invece risultate rilevanti la localizzazione periferica, la tipologia economica dell'edificio, le finiture ordinarie, l'ampiezza medio-piccola dei vani e l'assenza di elementi di particolare pregio. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 1142/1949, artt. 5, 6 e 9

  Le norme disciplinano i criteri di formazione del catasto edilizio urbano e consentono l'attribuzione di categoria e classe attraverso la valutazione delle caratteristiche dell'unità immobiliare e il confronto con unità tipo omogenee.

• Normativa catastale sull'attribuzione della rendita

  Il classamento catastale deve essere determinato sulla base dello stato di fatto dell'immobile, delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche e della prassi estimale catastale, senza automatica prevalenza della destinazione urbanistica o della qualificazione amministrativa dell'intervento edilizio.

Massime di principio

• La qualificazione di un intervento come social housing, edilizia economica o edilizia popolare non determina automaticamente la categoria catastale: il classamento deve riflettere le caratteristiche concrete dell'immobile.
• Urbanistica e catasto perseguono finalità diverse; eventuali vincoli, finanziamenti pubblici o destinazioni urbanistiche non sostituiscono la valutazione catastale dello stato di fatto.
• La comparazione con altre unità immobiliari è valida solo se i beni comparati sono effettivamente omogenei per ubicazione, qualità edilizia, autonomia, posizione, finiture, dimensioni e contesto.
• Per contestare un classamento è utile produrre una perizia e documentazione comparativa relativa a immobili con caratteristiche realmente analoghe, oltre a elementi oggettivi sulla zona, sull'edificio e sulle finiture.
• L'Amministrazione catastale deve motivare il classamento attraverso criteri estimativi verificabili; il semplice richiamo a immobili vicini non è sufficiente se tali immobili presentano caratteristiche qualitative o ambientali diverse.
• La categoria catastale va individuata considerando il complesso delle caratteristiche dell'unità e dell'edificio, non un singolo elemento come la destinazione del finanziamento o la dimensione degli alloggi.