Sentenza del 30/05/2017 n. 13570 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione tributaria di secondo grado di Bolzano, sostenendo la violazione delle norme sulla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili. Secondo l'Amministrazione, al momento della vendita dei terreni, pur essendo ancora classificati nel PUC come "verde agricolo", esistevano già una deliberazione della Giunta comunale per l'acquisto dell'area e un parere positivo della Commissione urbanistica provinciale, elementi che avrebbero attribuito al terreno una potenzialità edificatoria economicamente apprezzabile ai sensi del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b), della L. n. 413 del 1991, art. 11, e della L.P. n. 13 del 1998, art. 87.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'annullamento degli avvisi di accertamento IRPEF relativi all'anno 2002. Ha stabilito che, per tassare la plusvalenza come derivante dalla vendita di un terreno edificabile, deve esistere almeno uno strumento urbanistico generale effettivamente adottato dal Comune, quale una variante al piano regolatore, anche se non ancora approvata dalla Regione o accompagnata da strumenti attuativi. La deliberazione della Giunta comunale, il parere positivo della Commissione urbanistica e l'aspettativa di una futura modifica della destinazione urbanistica non erano sufficienti, poiché la competenza a modificare il piano spettava al Consiglio comunale. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate per gravi ed eccezionali ragioni.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b) (già art. 81)

  La tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di terreni richiede che il terreno sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo i presupposti urbanistici richiesti dalla legge.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 233, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  La norma è richiamata nell'ambito dell'interpretazione della disciplina fiscale delle plusvalenze relative alla cessione di terreni edificabili.

• L. 30 dicembre 1991, n. 413, art. 11

  È richiamata quale disposizione collegata alla disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari e alla qualificazione dei terreni come edificabili.

• L.P. n. 13 del 1997

  Secondo la sentenza impugnata, attribuiva al Consiglio comunale, e non alla Giunta, la competenza a modificare il piano urbanistico comunale; pertanto la deliberazione della Giunta non poteva modificare la destinazione urbanistica dell'area.

• L.P. n. 13 del 1998, art. 87

  La disposizione, relativa all'acquisto di aree destinabili all'edificazione e al finanziamento provinciale, può fondare un'aspettativa alla futura edificabilità, ma tale aspettativa non equivale all'adozione formale di uno strumento urbanistico.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  È la disposizione processuale in base alla quale l'Agenzia ha denunciato la violazione o falsa applicazione delle norme sostanziali indicate nel ricorso.

• Art. 378 c.p.c.

  È richiamato per la memoria depositata dalle contribuenti nel giudizio di cassazione.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile per la tassazione della plusvalenza solo quando esiste almeno uno strumento urbanistico generale formalmente adottato dal Comune, come una variante al piano regolatore.
• La mera previsione politica o amministrativa di trasformare il terreno, una deliberazione di acquisto, un parere tecnico favorevole o una futura variante non sono, di regola, sufficienti a dimostrare l'edificabilità fiscale.
• Occorre distinguere tra una potenzialità edificatoria economica o un'aspettativa di futura edificabilità e l'effettiva qualificazione urbanistica risultante da un atto formale dell'autorità competente.
• Per valutare la tassabilità della plusvalenza è necessario verificare quale organo abbia competenza a modificare lo strumento urbanistico e se tale organo abbia effettivamente adottato la modifica prima della cessione.
• In assenza di uno strumento urbanistico formalmente adottato al momento della vendita, la plusvalenza non può essere tassata applicando la disciplina prevista per i terreni edificabili, anche se il terreno è destinato a una futura trasformazione urbanistica.