Sentenza del 05/05/2017 n. 357 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

La controversia riguarda un accertamento dell'imposta di registro fondato sulla determinazione di un maggior valore venale di un terreno edificabile. Il ricorrente contesta la comparazione utilizzata dall'Amministrazione ai sensi dell'articolo 51, comma 3, del D.P.R. 131/1986, sostenendo che il confronto debba riguardare terreni effettivamente comparabili e tenere conto non soltanto dell'edificabilità teorica risultante dagli strumenti urbanistici, ma anche dell'edificabilità concretamente realizzabile, considerando caratteristiche, condizioni e limitazioni effettive del fondo.

La decisione

Il principio affermato è che, nel metodo comparativo, la stima deve essere basata su terreni aventi caratteristiche e condizioni analoghe. Ai fini della determinazione dell'imposta di registro rileva la capacità edificatoria reale o "di fatto" del terreno, poiché essa incide sul suo effettivo valore venale più della mera edificabilità teorica. Il testo fornito non indica espressamente il dispositivo finale, né se l'accertamento sia stato annullato o confermato.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, articolo 51, comma 3

  Nell'accertamento di maggior valore di un terreno edificabile, effettuato mediante utilizzo del metodo comparativo ai sensi dell'articolo 51, comma 3, D.P.R. 131/86, la comparazione deve essere effettuata tra terreni con caratteristiche e condizioni analoghe.

  La norma viene interpretata nel senso che il confronto tra beni deve riguardare immobili realmente omogenei e comparabili. Per i terreni edificabili, la stima deve considerare la capacità edificatoria concretamente esercitabile e non soltanto quella astrattamente prevista dagli strumenti urbanistici.

Massime di principio

• Nella stima fiscale di un terreno edificabile, l'edificabilità teorica non è sufficiente: occorre verificare la concreta possibilità di edificare, tenendo conto di vincoli urbanistici, accessibilità, urbanizzazioni, destinazione effettiva e condizioni del lotto.
• Il metodo comparativo è attendibile solo se i terreni posti a confronto sono analoghi per ubicazione, dimensioni, destinazione urbanistica, potenzialità edificatoria e condizioni di utilizzazione.
• Un accertamento di maggior valore può risultare contestabile quando l'Amministrazione utilizza comparabili non omogenei o non dimostra in modo adeguato la concreta capacità edificatoria del terreno oggetto di stima.
• Il valore venale deve riflettere il prezzo ragionevolmente ottenibile sul mercato alla data rilevante, considerando la capacità edificatoria effettiva e non una potenzialità meramente astratta.