Sentenza del 05/05/2017 n. 275 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione di una plusvalenza ai fini IRPEF e, in particolare, la qualificazione dell'area trasferita come edificabile. Secondo il principio richiamato, un'area è edificabile quando risulta utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se tale strumento non è ancora stato approvato dalla Regione e non sono stati adottati gli strumenti attuativi. Non è inoltre possibile qualificare come area edificabile un fabbricato sulla base di mere ipotesi circa una futura demolizione, rimessa alla decisione di un soggetto diverso da quello inciso dall'imposizione.

La decisione

La qualificazione dell'area deve essere desunta dal piano regolatore generale, o dal piano di governo del territorio, adottato dal Comune. L'edificabilità rileva quindi ai fini fiscali già con l'adozione dello strumento urbanistico generale, senza necessità di approvazione regionale o di strumenti attuativi. Un fabbricato esistente mantiene la propria natura e non può essere trattato come terreno edificabile sulla base di congetture relative a una futura demolizione.

Norme richiamate

• Art. 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  La norma fornisce una definizione rilevante ai fini IVA, imposta di registro, imposte sui redditi e ICI: è sufficiente l'adozione dello strumento urbanistico generale comunale, senza che siano necessari l'approvazione regionale o gli strumenti urbanistici attuativi.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248

  La disposizione, con riferimento all'ICI, conferma che la natura edificabile dell'area può essere collegata alla qualificazione attribuita dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

• Art. 2, comma 1, lettera b), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504

  La disposizione è oggetto di interpretazione autentica da parte delle norme successive, che anticipano il momento rilevante per la qualificazione edificatoria all'adozione dello strumento urbanistico generale comunale.

• d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Ai fini della tassazione delle plusvalenze e dei redditi diversi, la qualificazione fiscale dell'area deve seguire la definizione di area edificabile risultante dall'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006.

Massime di principio

• Per stabilire se un'area è edificabile ai fini fiscali, occorre verificare la destinazione prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune alla data rilevante, non soltanto quella risultante dopo l'approvazione regionale.
• La mancanza di strumenti urbanistici attuativi non esclude, di per sé, la natura edificabile dell'area, anche se può incidere sulla concreta possibilità e sul valore economico dell'edificazione.
• La qualificazione fiscale dell'area deve basarsi su elementi urbanistici oggettivi e formalmente adottati, non su valutazioni ipotetiche o su future trasformazioni non ancora deliberate.
• Un fabbricato esistente non può essere considerato terreno edificabile soltanto perché potrebbe essere demolito in futuro: la futura demolizione deve risultare da elementi concreti e giuridicamente rilevanti, non da mere congetture.
• Nelle controversie sulle plusvalenze immobiliari, è quindi essenziale acquisire il certificato di destinazione urbanistica e verificare lo stato di adozione dello strumento urbanistico alla data del trasferimento.