Cassazione Civile, Ordinanza n. 06786/2024 del 14/03/2024

Esito

La controversia

L'acquirente aveva convenuto in giudizio i venditori deducendo che, con atto di compravendita del 4 marzo 1996, le era stata venduta una casa con annesso giardino, ma che i venditori, pur rimanendo proprietari del fondo confinante, avevano presentato prima della vendita una istanza edilizia che aveva determinato, dopo il trasferimento, il rilascio di una concessione e quindi la sottrazione della residua potenzialità edificatoria spettante al bene acquistato. Chiedeva la restituzione di tale potenzialità edificatoria oppure, in subordine, il risarcimento del danno o un indennizzo per la diminuzione patrimoniale subita. Il Tribunale aveva accertato l'inadempimento contrattuale dei venditori e aveva liquidato il danno; la Corte d'appello aveva confermato. In cassazione i venditori hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1362, 1364, 1366, 1369 e 1489 c.c., sostenendo che il contratto riguardava la sola casa con giardino e non il suolo, sicché il vincolo di edificabilità avrebbe inciso solo sul valore economico, non sull'identità o godimento del bene; 2) violazione degli artt. 1480 e 1489 c.c., censurando il criterio di quantificazione del danno parametrato alla cubatura astrattamente realizzabile; 3) violazione degli artt. 1362, 1363 e 1364 c.c., contestando l'interpretazione della clausola contrattuale che garantiva l'assenza di pesi o gravami e la sua estensione anche al vincolo di inedificabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi, osservando che il vincolo reale di inedificabilità costituisce un onere limitativo del godimento della res vendita e abilita l'acquirente alle azioni previste dall'art. 1489 c.c.; inoltre, nel caso concreto, il bene compravenduto comprendeva non solo il fabbricato ma anche il terreno/giardino, che in difetto di diversa pattuizione è parte imprescindibile della proprietà immobiliare. Ha ritenuto infondato anche il terzo motivo, perché l'interpretazione della clausola contrattuale adottata dalla corte territoriale era plausibile e coerente con il tenore complessivo del contratto, comprensivo anche della garanzia di integrale consistenza del bene. Non è stata pronunciata condanna alle spese per mancata difesa dell'intimata. È stato inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per contestare l'interpretazione del contratto; la Corte ha ritenuto preferibile l'interpretazione complessiva data dal giudice di merito.

• art. 1363 c.c.

  Usato per censurare l'interpretazione sistematica della clausola; la Corte ha valorizzato invece il coordinamento tra le varie pattuizioni contrattuali.

• art. 1364 c.c.

  Invocato per sostenere una lettura restrittiva della garanzia; la Corte ha escluso tale lettura alla luce del testo complessivo del contratto.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; non accolto perché incompatibile con la lettura complessiva delle clausole contrattuali adottata dalla Corte territoriale.

• art. 1369 c.c.

  Richiamato nel primo motivo per l'interpretazione delle espressioni contrattuali; non ha condotto a una diversa lettura del contratto.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato quale base del risarcimento per la mancata corrispondenza del bene venduto alle qualità promesse; la Corte ne ha valorizzato il rinvio alle norme generali sul danno.

• art. 1480 c.c.

  La Corte ha ribadito che, in presenza di oneri o limiti al godimento del bene venduto, il compratore può chiedere risoluzione o riduzione del prezzo e, in collegamento con l'art. 1479 c.c., il risarcimento del danno.

• art. 1489 c.c.

  Norma centrale: il vincolo reale di inedificabilità è qualificato come onere limitativo del godimento del bene, non apparente, che abilita l'acquirente alla tutela prevista dalla disposizione.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato come base generale della responsabilità contrattuale per il danno conseguente alla violazione della garanzia del venditore.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per affermare che il danno risarcibile comprende le conseguenze immediate e dirette della violazione contrattuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro dell'ulteriore contributo unificato dovuto in conseguenza del rigetto.

Massime di principio

• Nel contratto di compravendita immobiliare, un vincolo reale di inedificabilità o una servitù non aedificandi costituisce un onere gravante sul bene che incide sul godimento del proprietario e integra il presupposto applicativo dell'art. 1489 c.c., quando non sia apparente e non sia stato dichiarato.
• Quando l'oggetto della vendita comprende un fabbricato con il relativo terreno/giardino, il suolo non può essere considerato estraneo al bene trasferito se non risulta una diversa pattuizione; il vincolo che incide sulla sua edificabilità rileva dunque sulla res venduta nel suo complesso.
• La tutela dell'acquirente per l'esistenza di pesi o limitazioni non dichiarati non si esaurisce nella riduzione del prezzo o nella risoluzione, ma può estendersi anche al risarcimento del danno, fondato sulla responsabilità contrattuale e sulle regole generali di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c.
• Nell'interpretazione delle clausole di garanzia contrattuale, il giudice può valorizzare il significato complessivo del testo e il coordinamento tra più pattuizioni, preferendo la lettura che dia coerenza all'intero contratto rispetto a un'interpretazione isolata e restrittiva di singole espressioni.

Come è indicizzato