Parere n. 1357/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Rigetto del ricorso straordinario contro la variante al Regolamento Urbanistico di Piombino

Il Consiglio di Stato, Sezione Prima, ha esaminato il ricorso straordinario proposto da una società privata lottizzante contro la deliberazione del Consiglio comunale di Piombino n. 136 del 29 novembre 2018, con cui è stata approvata una variante di manutenzione e adeguamento al Regolamento Urbanistico ai sensi dell’art. 32 della l.r. Toscana n. 65/2014. Il ricorso riguardava la scheda PV 15 relativa all’intervento unitario IU 9/B, con particolare riferimento agli standard pubblici e all’obbligo di cessione dell’area destinata a parco urbano.

Premesse urbanistiche e convenzionali

La variante era stata adottata con deliberazione consiliare n. 72 del 19 giugno 2018 e definitivamente approvata con deliberazione n. 136 del 29 novembre 2018. Essa rientrava in una più ampia fase di manutenzione e adeguamento del vigente Regolamento Urbanistico, avviata dal Comune per correggere e aggiornare alcune previsioni urbanistiche sulla base delle esigenze emerse dalla campagna di ascolto e degli elementi sopravvenuti.

L’intervento IU 9/B era disciplinato da una convenzione di lottizzazione sottoscritta il 26 febbraio 2007. La convenzione prevedeva, tra gli obblighi della società lottizzante, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e la cessione gratuita al Comune di un’area di 12.770 metri quadrati destinata a parco urbano, oltre alle aree destinate a parcheggio pubblico e viabilità.

Il Comune aveva successivamente agito in giudizio per ottenere l’adempimento degli obblighi convenzionali. Il TAR Toscana, con sentenza n. 8665/2022, aveva disposto ai sensi dell’art. 2932 c.c. il trasferimento al Comune delle aree destinate a parco urbano, parcheggio e strada pubblica. La sentenza era stata confermata dal Consiglio di Stato con sentenza n. 2091/2024.

Contenuto della variante e osservazioni della società

La variante modificava la scheda PV 15 soprattutto per precisare la disciplina degli interventi relativi a tettoie e pensiline a protezione delle unità immobiliari. La scheda confermava inoltre che gli standard pubblici erano soddisfatti mediante 12.770 metri quadrati destinati a verde pubblico e 5.325 metri quadrati destinati a parcheggio pubblico.

La società aveva presentato osservazioni chiedendo:

• la riduzione delle aree destinate a standard pubblici, ritenute superiori ai minimi previsti dal d.m. n. 1444/1968;
• l’eliminazione dell’obbligo di cessione dell’area destinata a parco urbano;
• la modifica della scheda PV 15 nella parte relativa all’intervento IU 9/B.

Il Comune aveva respinto le osservazioni rilevando che esse riguardavano obblighi convenzionali derivanti dal piano di lottizzazione e dalla convenzione del 2007, già oggetto di controversia giudiziale.

Garanzie partecipative

Il Consiglio di Stato ha escluso la violazione delle garanzie partecipative. Le osservazioni urbanistiche non costituiscono rimedi giuridici diretti a tutelare una posizione individuale, ma strumenti di partecipazione collaborativa alla formazione dello strumento urbanistico. Di conseguenza, l’amministrazione non è tenuta a fornire una risposta analitica e puntuale a ogni argomento, purché dimostri di aver esaminato le osservazioni e le abbia respinte in modo ragionevole e coerente con gli obiettivi generali della pianificazione.

Nel caso concreto, il Comune aveva considerato le osservazioni e aveva spiegato che esse miravano a modificare obblighi derivanti dalla convenzione di lottizzazione. Tale motivazione è stata ritenuta sufficiente.

Standard pubblici, convenzione e difetto di istruttoria

Il Consiglio di Stato ha ritenuto infondata anche la censura relativa alla violazione di legge e al difetto di istruttoria. La conferma delle superfici destinate a verde pubblico e parcheggio non contraddiceva la convenzione del 2007, ma ne applicava il contenuto.

La società non aveva dimostrato che la variante avesse modificato la disciplina convenzionale o imposto obblighi diversi e ulteriori. Il fatto che le superfici potessero essere superiori ai minimi normativi non dimostrava, da solo, l’illegittimità della variante, poiché gli obblighi derivavano anche dall’autonoma fonte convenzionale.

Discrezionalità urbanistica e proporzionalità

Le scelte urbanistiche sono espressione di ampia discrezionalità amministrativa e comportano la comparazione di interessi pubblici e privati. Il sindacato di legittimità è limitato ai casi di manifesta illogicità, irragionevolezza, arbitrarietà o travisamento dei fatti.

Il principio di proporzionalità deve essere applicato tenendo conto della natura discrezionale della pianificazione urbanistica. Nel caso esaminato non sono emersi elementi tali da dimostrare che il Comune avesse esercitato il proprio potere in modo sproporzionato o irragionevole.

Motivazione e affidamento qualificato

In via generale, le previsioni contenute in un piano urbanistico generale o in una sua variante non richiedono una motivazione specifica per ciascuna area o per ciascuna osservazione. La motivazione può essere ricavata dai criteri generali e dagli obiettivi della pianificazione, normalmente illustrati nella relazione di accompagnamento.

Un onere motivazionale rafforzato sussiste quando la pianificazione incide su un affidamento qualificato del privato, fondato su una posizione di vantaggio consolidata e su una ragionevole aspettativa di stabilità. Tra le situazioni potenzialmente idonee a fondare tale affidamento rientrano anche le convenzioni di lottizzazione e gli accordi urbanistici.

Tuttavia, nel caso concreto, la convenzione non fondava un affidamento alla riduzione degli obblighi assunti. La deliberazione impugnata non aveva modificato in peius la posizione della società, ma si era limitata a confermare gli obblighi relativi al parco pubblico e al parcheggio già previsti dalla convenzione. Non essendovi stato un peggioramento della posizione giuridica della ricorrente, non era necessario un onere motivazionale rafforzato.

Oneri di urbanizzazione

La richiesta di restituzione degli oneri di urbanizzazione è stata ritenuta non decisiva e comunque già affrontata nella controversia giudiziale relativa all’adempimento della convenzione. Il Consiglio di Stato ha richiamato la motivazione del TAR Toscana secondo cui l’obbligo di realizzare e cedere le opere di urbanizzazione trova la propria causa nel rilascio e nell’utilizzo dei permessi edilizi e nell’attuazione dell’operazione di trasformazione urbanistica.

Il versamento degli oneri di urbanizzazione, anche quando previsto dalla convenzione o collegato a meccanismi di scomputo, non è necessariamente sinallagmaticamente correlato all’adempimento dell’obbligo di realizzare e cedere le aree e le opere di urbanizzazione.

Conclusioni

Tutte le censure sono state ritenute infondate. Il Consiglio di Stato ha quindi espresso parere per il rigetto del ricorso straordinario, confermando la legittimità della deliberazione comunale nella parte in cui aveva mantenuto le previsioni della scheda PV 15 relative agli standard pubblici e alla cessione dell’area destinata a parco urbano.