Sentenza del 27/07/2015 n. 4377 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava il calcolo della superficie dell'immobile ai fini della qualificazione come abitazione "non di lusso". Il contribuente sosteneva che, nel computo del limite di superficie previsto dalla normativa, dovessero essere esclusi i locali privi di destinazione abitativa, compreso il locale seminterrato adibito a deposito. L'Amministrazione, invece, aveva considerato tale superficie nel calcolo, ritenendo così superata la soglia rilevante per l'agevolazione prima casa.

La decisione

La decisione ha stabilito che, per verificare se un'abitazione sia di lusso, devono essere computati solo gli spazi aventi effettiva o potenziale destinazione abitativa. Devono quindi essere esclusi i locali che non hanno e non possono avere tale destinazione, anche se non espressamente ricompresi nell'elenco degli artt. 5 e 6 del D.M. 2 agosto 1969. In particolare, il locale seminterrato adibito a deposito non deve essere conteggiato. Ne consegue il riconoscimento della qualificazione dell'immobile come abitazione non di lusso e della spettanza dell'agevolazione prima casa.

Norme richiamate

• Art. 1, nota II-bis, Parte prima, della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986

  La norma disciplina le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, subordinandole, tra l'altro, al fatto che l'immobile non abbia caratteristiche di abitazione di lusso.

• D.M. 2 agosto 1969

  Il decreto individua i criteri per qualificare un'abitazione come di lusso. Nel calcolo della superficie rilevante devono essere esclusi i locali privi di destinazione abitativa, anche quando non siano espressamente indicati negli elenchi degli artt. 5 e 6.

Massime di principio

• Ai fini delle agevolazioni prima casa, la superficie rilevante non coincide necessariamente con la superficie complessiva catastale o commerciale: occorre verificare la concreta destinazione dei singoli locali.
• I locali accessori privi di destinazione abitativa, come depositi, cantine o spazi tecnici, non devono essere conteggiati per determinare il superamento della soglia che qualifica l'immobile come abitazione di lusso.
• La valutazione deve concentrarsi sull'effettiva o potenziale abitabilità degli ambienti, non soltanto sulla loro presenza fisica nell'immobile o sulla loro inclusione in una categoria catastale.
• Quando l'Amministrazione considera anche locali non abitativi nel calcolo della superficie, il contribuente può contestare la qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso documentando la destinazione e le caratteristiche tecniche di tali spazi.
• L'esclusione dei locali non abitativi deve essere verificata caso per caso, sulla base della loro struttura, delle autorizzazioni edilizie, della destinazione urbanistica e delle concrete possibilità di utilizzo.