Sentenza del 02/12/2015 n. 24514 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro per la compravendita di un terreno edificabile stipulata nel 1991 e sottoposta a condizione sospensiva, consistente nel rilascio di una concessione comunale. La condizione fu successivamente oggetto di rinuncia concorde tra le parti. L'Agenzia delle Entrate contestava alla Commissione Tributaria Regionale di avere individuato il valore del terreno con riferimento alla data della stipula del contratto, anziché alla data della rinuncia alla condizione, momento in cui si erano prodotti gli effetti traslativi rilevanti ai fini dell'art. 43 del d.P.R. n. 131 del 1986.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio e rinviato la causa ad altra sezione della medesima Commissione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha stabilito che, ai fini della base imponibile, il valore del bene deve essere determinato alla data in cui si verifica la condizione sospensiva oppure, come nel caso concreto, alla data della rinuncia alla condizione. Gli effetti civilistici possono retroagire alla stipula, ma tale retroattività non modifica il momento che costituisce il fatto generatore dell'imposizione né il momento rilevante per la valutazione del bene.

Norme richiamate

• Art. 1353 del codice civile

  Il contratto sottoposto a condizione sospensiva acquista efficacia con il verificarsi dell'evento futuro e incerto previsto dalle parti.

  La condizione sospensiva impedisce la produzione degli effetti del contratto fino al verificarsi dell'evento dedotto in condizione.

• Art. 1360 del codice civile

  Gli effetti dell'avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo diversa volontà delle parti o diversa natura del rapporto.

  La retroattività riguarda la decorrenza degli effetti del contratto, ma non cambia il momento storico in cui si è verificato il fatto generatore degli effetti, individuato nell'avveramento della condizione o nella rinuncia ad essa.

• Art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986

  Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con l'applicazione dell'imposta prevista per gli atti soggetti a condizione, considerando la disciplina vigente al momento della formazione dell'atto.

  Per individuare la disciplina tributaria applicabile rileva la data di stipulazione del contratto, anche quando l'atto è sottoposto a condizione sospensiva.

• Art. 43, comma 1, lettera a), del d.P.R. n. 131 del 1986

  La base imponibile è costituita dal valore del bene alla data in cui si producono i relativi effetti.

  Per determinare il valore fiscalmente rilevante occorre fare riferimento alla data dell'avveramento della condizione sospensiva o alla data della rinuncia concorde alla condizione, non alla data della stipula del contratto.

Massime di principio

• Nei contratti traslativi o costitutivi di diritti reali sottoposti a condizione sospensiva, occorre distinguere tra la data della stipula, rilevante per individuare la disciplina tributaria applicabile, e la data in cui la condizione si verifica o viene rinunciata, rilevante per determinare la base imponibile.
• La rinuncia concorde a una condizione sospensiva è equiparata, ai fini dell'imposta di registro, all'avveramento della condizione: essa costituisce il momento in cui il contratto diventa efficace e produce gli effetti fiscalmente rilevanti.
• La retroattività civilistica degli effetti alla data della stipula non comporta che il bene debba essere valutato secondo il suo valore storico a quella data.
• Quando tra la stipula e l'avveramento o la rinuncia alla condizione intercorre un periodo significativo, la base imponibile deve riflettere il valore del bene al momento in cui si producono effettivamente gli effetti traslativi o costitutivi.
• In casi analoghi, è quindi necessario documentare con precisione sia la data dell'atto originario sia la data dell'avveramento o della rinuncia alla condizione, poiché le due date possono avere funzioni fiscali diverse.