Cassazione Civile, Ordinanza n. 19112/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un terreno. La promittente venditrice chiedeva l'esecuzione specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., mentre il promissario acquirente eccepiva l'inadempimento della controparte e aveva ottenuto nei gradi di merito la declaratoria di legittimità del proprio recesso, con condanna della venditrice alla restituzione del doppio della caparra. La questione centrale riguardava l'obbligo, previsto nel preliminare, di procurare e consegnare la documentazione attestante la rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti: secondo la Corte d'appello tale documentazione avrebbe dovuto essere disponibile prima del rogito e, comunque, non risultava provato che fosse stata validamente ottenuta e consegnata neppure successivamente. La ricorrente ha articolato sette motivi: nullità della sentenza e violazione degli artt. 132 c.p.c., 115, 183 e 2697 c.c./c.p.c. per avere la Corte ritenuto non contestato il punto della consegna anticipata e per avere invertito l'onere della prova; violazione dei canoni ermeneutici contrattuali per avere interpretato la clausola come imposizione di consegna prima del rogito; violazione degli artt. 2932, 2697 e 1385 c.c. per aver escluso l'esecuzione specifica e ritenuto sussistente l'inadempimento della venditrice; violazione degli artt. 112, 342 e 346 c.p.c. per avere esaminato la dichiarazione dei confinanti e valutato una questione non riproposta; violazione degli artt. 166, 167 e 183 c.p.c. per tardività della contestazione del convenuto; violazione dell'art. 101 c.p.c. e delle norme sulla forma e validità delle dichiarazioni di rinuncia alla prelazione per mancato contraddittorio sulla rilevanza probatoria del documento prodotto. La Cassazione ha ritenuto che la ratio decidendi della Corte d'appello fosse assorbita dall'accertamento, di merito, che la venditrice non aveva comunque adempiuto all'obbligo di procurare la rinuncia dei prelazionari neppure dopo la data fissata per il rogito, e che la dichiarazione prodotta era inidonea a provarlo in modo compiuto. Su tale base ha ritenuto infondati i motivi relativi all'onere della prova e al contraddittorio, e ha dichiarato inammissibili i primi quattro motivi perché diretti contro una questione superata dall'accertamento decisivo sull'omesso adempimento.

La decisione

Il ricorso per cassazione è stato integralmente respinto. La Corte ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto inadempiente la promittente venditrice, legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo e legittimo il recesso con conseguente diritto alla somma pari al doppio della caparra. In sede di legittimità è stato precisato che l'accertamento decisivo era l'omessa prova, da parte della venditrice, di avere validamente conseguito e consegnato le rinunce alla prelazione dei confinanti, non essendo sufficiente il documento prodotto in giudizio perché privo di autentica e di indicazioni idonee a identificare i sottoscrittori. Sono state quindi liquidate le spese a carico della ricorrente ed è stato dato atto dell'obbligo del contributo unificato aggiuntivo, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La censura di nullità per motivazione apparente è stata esclusa perché la decisione di merito conteneva una ratio decidendi comprensibile e decisiva sull'inadempimento della venditrice.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Richiamato per contestare l'uso di fatti asseritamente non contestati; la Corte ha escluso la violazione poiché il punto decisivo era la prova dell'adempimento dell'obbligazione gravante sulla venditrice.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  Richiamato per la dedotta tardività delle contestazioni; la Corte ha ritenuto irrilevante la doglianza, poiché il thema decidendum era l'idoneità della prova dell'adempimento.

• art. 2697 c.c.

  In tema di adempimento di un'obbligazione contestata, l'onere di provare il corretto adempimento grava sul debitore.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per ottenere l'esecuzione specifica del preliminare; la domanda è stata respinta nei meriti perché la venditrice era risultata inadempiente.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e al recesso del promissario acquirente; la decisione di merito ha confermato il diritto al doppio della caparra in conseguenza dell'inadempimento della venditrice.

• artt. 1362, 1363, 1364 e 1366 c.c.

  Richiamati per sostenere l'erronea interpretazione della clausola contrattuale; la censura non è stata accolta perché superata dall'accertamento dell'omesso adempimento comunque non provato.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato per l'asserita mancata riproposizione dell'eccezione in appello; la Corte ha rilevato che il tema della prova dell'adempimento era comunque devoluto al giudice d'appello.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per ultrapetizione/omessa corrispondenza tra chiesto e pronunciato; esclusa la violazione perché la verifica dell'idoneità della prova era compresa nell'oggetto del giudizio.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato per dedurre l'assenza di specifiche censure d'appello sulla questione; la Corte ha ritenuto infondata la doglianza.

• artt. 166 e 167 c.p.c.

  Richiamati per la dedotta tardività delle contestazioni del convenuto in primo grado; la Corte ha escluso che ciò incidessero sul riparto dell'onere probatorio sull'adempimento.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato per lamentare una decisione a sorpresa; esclusa la violazione perché la valutazione della prova era questione devoluta al giudice.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla forma/validità della documentazione prodotta; la Corte non ha accolto la censura perché la questione era assorbita dall'inidoneità probatoria del documento.

• art. 1350, n. 5, c.c.

  Richiamato nel motivo sulla validità della dichiarazione dei confinanti; la Corte ha ritenuto assorbita la questione dalla mancanza di prova dell'adempimento.

Massime di principio

• Quando l'adempimento di un'obbligazione contrattuale è contestato, l'onere di provare l'esatto e completo adempimento grava sul debitore.
• Se il giudice di merito accerta in fatto che l'obbligazione non è stata adempiuta neppure successivamente al termine pattuito, diviene recessiva la discussione sul momento esatto in cui la prestazione avrebbe dovuto essere eseguita.
• La contestazione della controparte circa l'adempimento non integra, di regola, un'eccezione in senso stretto, ma una mera difesa, perché attiene alla prova del fatto costitutivo dedotto dal creditore o del fatto estintivo allegato dal debitore.
• Nel giudizio di cassazione non è sindacabile la valutazione di merito sull'idoneità del documento prodotto a dimostrare l'adempimento, salvo specifici vizi processuali o motivazionali rilevanti.
• La domanda di esecuzione specifica del preliminare non può essere accolta se la parte obbligata non dimostra di aver adempiuto agli obblighi accessori e preparatori espressamente assunti nel contratto preliminare.

Come è indicizzato