Sentenza del 17/04/2018 n. 4546 - Comm. Trib. Prov. Catania

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dell’area edificabile ai fini dell’imposta di registro, sostenendo l’insufficienza della motivazione dell’avviso. L’Ufficio aveva determinato il maggior valore facendo riferimento esclusivamente alle quotazioni OMI relative ad aree edificabili situate nello stesso Comune e a immobili ritenuti similari, senza fornire ulteriori elementi concreti di comparazione o prova del valore effettivo del bene.

Norme richiamate

• Art. 51 del D.P.R. 131/1986

  La norma disciplina i criteri per la rettifica del valore dei beni e dei diritti ai fini dell’imposta di registro. L’Amministrazione deve indicare elementi concreti idonei a giustificare il maggior valore accertato; il semplice richiamo a valori OMI non è sufficiente se non è accompagnato da una specifica comparazione con le caratteristiche del bene oggetto di trasferimento.

• Cassazione civile, sentenza n. 21569/2016

  Le quotazioni OMI hanno valore meramente indiziario e presuntivo e non possono, da sole, fondare l’accertamento di un maggior valore ai fini dell’imposta di registro. L’Ufficio deve fornire ulteriori elementi probatori e motivare in modo specifico il collegamento tra i valori indicati e le concrete caratteristiche dell’immobile.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, un avviso di rettifica del valore immobiliare non è adeguatamente motivato quando si limita a richiamare le quotazioni OMI senza spiegare perché esse siano applicabili proprio al bene trasferito.
• Le quotazioni OMI possono costituire un indizio iniziale, ma devono essere accompagnate da ulteriori elementi, quali atti comparabili, ubicazione, destinazione urbanistica, caratteristiche dell’area, stato dei luoghi, potenzialità edificatoria e condizioni concrete della compravendita.
• L’Amministrazione deve dimostrare non soltanto che esistono valori medi di mercato più elevati, ma anche che il valore accertato è coerente con le specifiche caratteristiche dell’immobile oggetto dell’atto.
• In una situazione analoga, il contribuente può contestare l’avviso evidenziando sia il difetto di motivazione sia l’insufficienza della prova, soprattutto quando l’Ufficio non indica comparabili concreti o non considera le peculiarità che incidono sul valore dell’area.
• Il giudice deve verificare autonomamente la sufficienza degli elementi probatori: il mero scostamento dal valore dichiarato o il semplice riferimento a banche dati e valori medi non dimostrano automaticamente l’esistenza di un maggior valore imponibile.