Sentenza del 17/04/2018 n. 196 - Comm. Trib. Reg. per il Molise

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore di un terreno compravenduto, elevandolo da euro 230.000,00, dichiarati nell'atto notarile, a euro 346.947,00. La società ha contestato l'avviso per motivazione insufficiente, poiché l'Ufficio aveva richiamato genericamente precedenti atti e stime senza spiegare adeguatamente i criteri utilizzati né dimostrare la comparabilità dei beni considerati. In via subordinata, ha dedotto la violazione degli articoli 51 e 52 del DPR n. 131/1986, evidenziando che il terreno presentava vincoli urbanistici, aree non edificabili, cessioni gratuite al Comune, fasce di rispetto autostradale, servitù e caratteristiche morfologiche tali da ridurne il valore commerciale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato l'annullamento dell'avviso di rettifica disposto in primo grado. Ha ritenuto insufficiente la motivazione dell'atto, basata su generici riferimenti a precedenti stime e a valori di mercato non adeguatamente documentati. L'Ufficio non ha assolto l'onere di provare la congruità del maggior valore, né ha considerato adeguatamente i vincoli e la ridotta edificabilità delle particelle. Sono stati inoltre valorizzati gli elementi prodotti dalla società, tra cui la relazione tecnica, la delibera comunale sui valori delle aree edificabili e una precedente perizia. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Articolo 3 della Legge n. 241/1990

  La motivazione deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione amministrativa; se richiama altro atto, questo deve essere allegato o riprodotto nel suo contenuto essenziale.

  L'avviso di accertamento deve spiegare concretamente le ragioni della rettifica e i criteri di determinazione del maggior valore. Il semplice richiamo a precedenti stime o ad altri atti, senza illustrazione del loro contenuto e della loro comparabilità, non è sufficiente.

• Articolo 7, comma 1, della Legge n. 212/2000 - Statuto dei diritti del contribuente

  Gli atti dell'amministrazione finanziaria devono indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che ne hanno determinato l'emanazione.

  La pretesa fiscale deve essere motivata in modo tale da consentire al contribuente di comprendere le ragioni dell'accertamento e di predisporre una difesa effettiva.

• Articoli 51 e 52 del DPR n. 131/1986

  L'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale in comune commercio, utilizzando elementi comparativi idonei.

  La rettifica del valore di un immobile richiede una stima attendibile e il confronto con beni aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche realmente similari. Non è sufficiente applicare uniformemente un valore al metro quadro senza considerare vincoli, edificabilità effettiva, conformazione e posizione del terreno.

• Articolo 2697 del Codice civile

  Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.

  L'onere di provare la fondatezza del maggior valore richiesto grava sull'Amministrazione finanziaria. In assenza di elementi istruttori concreti, la rettifica non può prevalere sul valore dichiarato dalle parti.

• Articolo 10, comma 1, della Legge n. 212/2000

  I rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria sono improntati ai principi della collaborazione e della buona fede.

  La società ha richiamato tale norma sostenendo la mancata instaurazione di un contraddittorio preventivo; tuttavia, la decisione è stata fondata soprattutto sull'insufficiente motivazione dell'avviso e sulla carenza probatoria della rettifica.

• Articolo 33 del D.Lgs. n. 546/1992

  Disciplina la trattazione della controversia in pubblica udienza su richiesta di parte.

  La controversia è stata discussa pubblicamente davanti alla Commissione Tributaria Regionale.

• Cassazione, sentenza n. 10222 del 18 maggio 2016

  La carenza di elementi istruttori deve portare a disattendere la rettifica di valore, poiché configura il mancato assolvimento dell'onere probatorio gravante sull'Amministrazione.

  Un accertamento fondato su dati generici o non adeguatamente documentati non è sufficiente a superare il valore dichiarato dal contribuente.

• Cassazione, sentenza n. 8609 del 2011

  I terreni edificabili compresi nelle fasce di rispetto ferroviario o stradale sono qualificabili come aree agricole in ragione della loro incapacità edificatoria.

  I vincoli legali che impediscono o limitano l'edificazione incidono direttamente sulla qualificazione economica e sul valore commerciale dell'area.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare deve indicare in modo concreto i criteri di stima, i dati utilizzati e le ragioni per cui i beni comparati sono realmente similari; richiami generici a precedenti stime o ad accordi non sono normalmente sufficienti.
• L'Amministrazione finanziaria deve provare la congruità del maggior valore accertato. In mancanza di elementi oggettivi e verificabili, il giudice può confermare il valore dichiarato nell'atto.
• Nella valutazione di un terreno non rileva soltanto la sua destinazione urbanistica astratta: devono essere considerati edificabilità effettiva, vincoli autostradali o stradali, servitù, obblighi di cessione, conformazione, accessibilità e ogni altra limitazione concreta.
• La comparazione deve riguardare immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche analoghe. Non è corretto applicare lo stesso valore unitario a particelle con diversa potenzialità edificatoria o soggette a vincoli differenti.
• Per difendersi da una rettifica è utile produrre perizie tecniche, valori comunali, planimetrie, documentazione urbanistica e precedenti valutazioni, purché tali elementi siano pertinenti e riferiti alle condizioni effettive del bene.
• Il valore comunale utilizzato ai fini di un'altra imposta, come l'ICI, non è automaticamente vincolante per l'imposta di registro, ma può costituire un elemento di riscontro utile nel contestare la stima dell'Ufficio.
• La mancata instaurazione del contraddittorio preventivo può essere dedotta, ma l'annullamento dell'atto può comunque fondarsi autonomamente sulla motivazione insufficiente e sull'assenza di prova concreta del maggior valore.