Corte di giustizia, Sentenza C-25/18

Competenza e legge applicabile nelle controversie condominiali

La Corte è stata investita, in via pregiudiziale, di una controversia bulgara relativa al mancato pagamento di contributi annuali dovuti da proprietari di un appartamento in un immobile in condominio situato in Bulgaria. Il giudice del rinvio chiedeva come qualificare, ai fini del diritto dell’Unione, l’obbligazione di pagamento derivante da una decisione dell’assemblea dei condomini sulle spese di manutenzione delle parti comuni.

Fatti e procedimento principale

Il sig. Postnov e la sig.ra Postnova, residenti a Dublino, erano proprietari di un appartamento in un edificio condominiale a Bansko. In varie assemblee annuali dei condomini erano state adottate decisioni che fissavano i contributi finanziari da versare al bilancio condominiale per la manutenzione delle parti comuni. L’amministratore del condominio, sig. Kerr, ha agito in giudizio per ottenere il pagamento dei contributi non versati, oltre agli interessi di mora.

Il tribunale di primo grado aveva declinato la propria competenza applicando la regola generale del domicilio del convenuto di cui all’articolo 4, paragrafo 1, del regolamento n. 1215/2012, ritenendo non applicabili le eccezioni. Il giudice del rinvio ha quindi sollevato quattro questioni, chiedendo in particolare se la controversia fosse di natura contrattuale e, in subordine, quale fosse la legge applicabile secondo il regolamento Roma I o, eventualmente, Roma II.

Questioni sottoposte alla Corte

Le questioni erano, in sostanza, le seguenti:

• se una delibera di un’assemblea dei condomini, adottata a maggioranza ma vincolante per tutti, generi una "obbligazione contrattuale" ai fini dell’articolo 7, punto 1, lettera a), del regolamento n. 1215/2012;
• in caso negativo, se tale situazione rientri nel regolamento n. 593/2008 (Roma I);
• in ulteriore subordine, se possano trovare applicazione le norme del regolamento n. 864/2007 (Roma II);
• in caso di risposta affermativa alle prime due questioni, se il rapporto debba qualificarsi come contratto di prestazione di servizi oppure come contratto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare.

Normativa rilevante

La Corte richiama innanzitutto:

• l’articolo 4, paragrafo 1, del regolamento n. 1215/2012, che stabilisce la regola generale della competenza del giudice del domicilio del convenuto;
• l’articolo 7, punto 1, lettera a), del medesimo regolamento, relativo alla competenza speciale in materia contrattuale;
• l’articolo 24, punto 1, del regolamento n. 1215/2012, sulla competenza esclusiva in materia di diritti reali immobiliari e locazioni;
• l’articolo 1, paragrafo 2, lettera f), del regolamento n. 593/2008, che esclude dal suo ambito talune questioni di diritto societario e associativo;
• l’articolo 4, paragrafo 1, lettere b) e c), del regolamento n. 593/2008, rispettivamente su contratto di prestazione di servizi e contratto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare.

Ragionamento della Corte sulla prima questione

La Corte ricorda che la competenza speciale in materia contrattuale deve essere interpretata restrittivamente e presuppone l’esistenza di un’obbligazione giuridica liberamente assunta da una parte nei confronti di un’altra. Non è necessario che vi sia un contratto in senso formale, ma deve esistere un vincolo giuridico assimilabile a quello contrattuale.

Nel caso del condominio, la Corte sottolinea che:

• la partecipazione al condominio è conseguenza dell’acquisto volontario dell’appartamento e delle quote di comproprietà sulle parti comuni;
• i dettagli dell’amministrazione delle parti comuni possono essere regolati da atti e decisioni dell’assemblea;
• l’obbligazione di contribuire alle spese comuni deriva da tale scelta e dall’assetto volontariamente accettato dal proprietario.

La circostanza che la delibera sia stata adottata a maggioranza e sia vincolante anche per i dissenzienti non esclude la natura contrattuale del rapporto, poiché, divenendo o rimanendo condomino, ciascun proprietario accetta il complesso delle regole che disciplinano il condominio e le decisioni dell’assemblea. La Corte richiama, in particolare, la propria giurisprudenza sulle associazioni e sugli obblighi di pagamento fondati sul rapporto associativo.

Esclusione delle questioni seconda e terza

Poiché la Corte risponde affermativamente alla prima questione, le questioni seconda e terza, formulate solo in via subordinata, non vengono esaminate. Rimane quindi senza risposta il quesito sull’eventuale applicazione del regolamento Roma II.

Ragionamento della Corte sulla quarta questione

Quanto alla qualificazione ai fini del regolamento n. 593/2008, la Corte esclude anzitutto che si tratti di una questione esclusa dall’articolo 1, paragrafo 2, lettera f), del regolamento Roma I. Tale esclusione riguarda infatti gli aspetti organici del diritto delle società, associazioni e persone giuridiche, non un’azione di pagamento di contributi condominiali che rientra nel diritto comune delle obbligazioni contrattuali.

La Corte esamina poi le possibili qualificazioni alternative:

• non si tratta di un contratto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare ai sensi dell’articolo 4, paragrafo 1, lettera c), poiché l’azione non mira a determinare l’estensione, la consistenza, la proprietà o il possesso dell’immobile, né a proteggere prerogative derivanti da un diritto reale;
• si tratta invece di un contratto di prestazione di servizi ai sensi dell’articolo 4, paragrafo 1, lettera b), poiché il condominio organizza e svolge attività di manutenzione delle parti comuni a fronte del contributo dei proprietari.

La Corte valorizza, in coerenza con il regolamento n. 1215/2012, la necessità di un’interpretazione uniforme e coordinata delle nozioni utilizzate nei diversi strumenti di diritto internazionale privato dell’Unione.

Decisione e dispositivo

La Corte ha dichiarato che:

• l’articolo 7, punto 1, lettera a), del regolamento n. 1215/2012 si applica a una controversia relativa al pagamento di contributi condominiali derivanti da una decisione dell’assemblea dei condomini, anche se l’assemblea è priva di personalità giuridica e la decisione è adottata a maggioranza;
• l’articolo 4, paragrafo 1, lettera b), del regolamento n. 593/2008 deve essere interpretato nel senso che la medesima controversia riguarda un contratto di prestazione di servizi.

Principi utili per la pratica

Per il professionista, la pronuncia afferma che il recupero delle spese condominiali può radicarsi nel foro speciale contrattuale del luogo di esecuzione dell’obbligazione dedotta in giudizio, e non necessariamente nel foro del domicilio del convenuto. Sul piano della legge applicabile, la lite sulle contribuzioni per manutenzione delle parti comuni va trattata, in linea di principio, come rapporto di prestazione di servizi, con conseguente rilevanza della regola di conflitto dell’articolo 4, paragrafo 1, lettera b), del regolamento Roma I.