Cassazione Civile, Ordinanza n. 27998/2025 del 21/10/2025

Esito

La controversia

I proprietari di una casa unifamiliare hanno convenuto il condominio per ottenere l'accertamento che la loro unità immobiliare non facesse parte del condominio. La lite nasceva da un precedente decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di somme qualificate come quote e spese condominiali relative a un vialetto/corsia di accesso munito di cancello e illuminazione. In primo grado il Tribunale aveva accertato che l'immobile degli attori non era parte del condominio, ma aveva anche ritenuto che il fondo attoreo usufruisse del passaggio pedonale sullo stradello. In appello, però, la Corte territoriale aveva riformato parzialmente la decisione, affermando l'esistenza di un rapporto di condominialità/supercondominialità tra l'immobile degli appellanti e il condominio, in ragione dell'uso comune dello stradello, ma negando comunque l'obbligo di pagamento delle quote per difetto di delibera e di richiesta dell'amministratore. Con il ricorso per cassazione, i proprietari hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1117 e 1117-bis c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente ravvisato un supercondominio solo perché la strada era utilizzata da entrambe le parti, pur essendo di proprietà esclusiva del condominio e non comune; 2) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., contestando le modalità della consulenza tecnica d'ufficio e l'erronea ricostruzione catastale dei confini e dell'ubicazione della particella stradale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata la sussunzione della fattispecie nel supercondominio. Ha affermato che, per configurare un supercondominio di fatto tra edifici anche autonomi, non basta la mera fruizione comune di una strada, impianto o servizio insistente su proprietà esclusiva di uno dei complessi: occorre che esista una parte comune riconducibile all'art. 1117 c.c. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla medesima Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà anche provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È stato invocato per denunciare la violazione di norme di diritto nella qualificazione del rapporto come supercondominiale.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  È stato invocato per censurare l'omesso esame di un fatto decisivo e controverso relativo alla CTU e alla ricostruzione catastale.

• art. 1117 c.c.

  La Corte afferma che il supercondominio richiede una proprietà comune qualificabile come tale ai sensi di questa norma; la sola utilizzazione comune di un bene in proprietà esclusiva non basta.

• art. 1117-bis c.c.

  Viene richiamato come norma che recepisce e sistematizza l'elaborazione giurisprudenziale sul supercondominio, applicabile solo se vi sono parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

• L. 11 dicembre 2012, n. 220

  È richiamata quale legge che ha introdotto l'art. 1117-bis c.c., codificando il fenomeno del supercondominio.

• art. 2697 c.c.

  Non è citato espressamente come norma applicata, ma il testo richiama il principio generale dell'onere della prova solo nella tassonomia richiesta; nel corpo della decisione non vi è una specifica applicazione.

Massime di principio

• Il supercondominio, anche quando ricorra di fatto, presuppone una parte comune a più edifici o complessi riconducibile all'art. 1117 c.c.; non è sufficiente che più soggetti fruiscano di un bene o servizio situato su proprietà esclusiva di uno solo di essi.
• L'art. 1117-bis c.c. ha recepito l'elaborazione giurisprudenziale preesistente sul supercondominio, ma non consente di prescindere dal requisito strutturale della comunione di beni, impianti o servizi in regime di accessorietà condominiale.
• La mera destinazione funzionale di una strada, di un impianto o di un servizio all'uso di più edifici non è di per sé idonea a fondare un supercondominio se manca la comproprietà del bene servente.
• Quando la decisione di merito qualifica un rapporto come supercondominiale senza verificare la natura comune del bene ai sensi dell'art. 1117 c.c., incorre in violazione di legge censurabile in cassazione.

Come è indicizzato