Cassazione Civile, Ordinanza n. 27959/2025 del 21/10/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da una compravendita di un terreno con fabbricato, nella quale una società di mediazione aveva svolto attività per mettere in contatto venditore e promissario acquirente e chiedeva il pagamento della provvigione. Il bene fu poi acquistato dalla coltivatrice diretta mediante esercizio della prelazione agraria ex art. 8 L. 590/1965. Il Tribunale aveva negato il diritto del mediatore alla provvigione nei confronti della prelazionaria; la Corte d'appello, invece, aveva riformato la decisione, ritenendo che la comunicazione della proposta di alienazione con trasmissione del preliminare, contenente anche la clausola sulla provvigione, fosse assimilabile alla denuntiatio e che l'esercizio della prelazione comportasse l'adesione a tutte le condizioni di vendita, inclusa quella relativa al pagamento del mediatore. La ricorrente per cassazione ha dedotto, con il primo motivo, violazione e falsa applicazione dell'art. 8 L. 590/1965, sostenendo che la disciplina della prelazione agraria non consente di estendere il precedente in materia di prelazione urbana ex art. 38 L. 392/1978; con il secondo motivo ha dedotto omesso esame di fatti decisivi, illogicità e carenza di motivazione, nonché ultrapetizione, per avere la Corte d'appello trascurato i punti effettivamente controversi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, dichiarando assorbito il secondo. Ha affermato che il coltivatore diretto che esercita la prelazione agraria non è tenuto a pagare la provvigione al mediatore, anche se il relativo obbligo sia inserito nel contratto preliminare tra venditore e terzo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione, affinché applichi il principio di diritto enunciato e decida anche sulla domanda di restituzione delle somme eventualmente già pagate in esecuzione della sentenza cassata, oltre che sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 8 L. 26 maggio 1965, n. 590

  la prelazione agraria spetta al coltivatore diretto a parità di condizioni; il suo esercizio si fonda sulla legge e il prelazionario rimane estraneo al rapporto di mediazione e al contratto preliminare tra venditore e terzo, sicché non è vincolato a clausole che aggravino le condizioni legali di acquisto.

• art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817

  è richiamato solo come estensione della prelazione agraria prevista dall'art. 8 L. 590/1965 al coltivatore diretto proprietario confinante.

• art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392

  è richiamato come precedente non estensibile alla prelazione agraria; nel caso della prelazione urbana la clausola sulla provvigione poteva essere ricondotta alle condizioni di vendita liberamente fissate dal venditore.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è la norma processuale invocata per censurare la violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  è la norma processuale invocata per il vizio di omesso esame di fatti decisivi.

• art. 384, comma 2 c.p.c.

  è richiamato per affermare il potere della Corte di cassazione di qualificare giuridicamente i fatti e accogliere il ricorso per ragioni giuridiche anche diverse da quelle prospettate dalla parte.

Massime di principio

• Nella prelazione agraria il coltivatore diretto, quando esercita il diritto, subentra nell'acquisto a condizioni legali e non può essere gravato da clausole che rendano l'acquisto più oneroso rispetto a quanto previsto dalla disciplina speciale di tutela della proprietà coltivatrice.
• Il mediatore non può pretendere la provvigione dal soggetto che esercita la prelazione agraria quando quest'ultimo è rimasto estraneo alle trattative e al contratto preliminare tra venditore e terzo, poiché l'attività di mediazione non è stata svolta a favore del prelazionario.
• La previsione nel preliminare di una clausola che ponga la provvigione a carico dell'acquirente non si estende automaticamente al titolare della prelazione agraria, perché il diritto di prelazione deriva direttamente dalla legge e non da una adesione negoziale alle condizioni del preliminare.
• In sede di legittimità, la questione può essere accolta anche se la ragione giuridica decisiva è diversa da quella specificamente prospettata dal ricorrente, purché la soluzione si fondi sui fatti accertati nei gradi di merito e non alteri il monopolio delle parti sulle domande e sulle eccezioni in senso stretto.

Come è indicizzato