Cassazione Civile, Sentenza n. 9476/2021 del 09/04/2021

Esito

La controversia

Craparotta chiedeva la condanna della società Isca Francesco s.a.s. al rilascio di un terreno comune, sostenendo che la locazione stipulata da uno dei comproprietari (Francesco Isca) fosse invalida in quanto eccedente i limiti dei poteri di amministrazione spettanti al locatore ai sensi degli artt. 1105 e 1108 c.c., e che non sussistesse l'absentia domini (cioè la non opposizione) necessaria a qualificare la locazione come fattispecie di gestione di affari altrui. Denunciava altresì che la Corte d'appello aveva applicato erroneamente il principio delle Sezioni Unite (Cass. Sez. U. n. 11135/2012) ritenendo valida la locazione senza prova della consapevolezza del comproprietario non locatore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta l'applicazione del principio secondo cui la locazione della cosa comune compiuta da uno dei comproprietari rientra nella gestione di affari altrui; perché ricorra tale fattispecie è necessario, fra gli altri requisiti, l'absentia domini intesa come non opposizione del gerito, requisito che non richiede la dimostrazione della conoscenza consapevole da parte del gerito dell'avvenuta locazione. La Corte ha inoltre escluso l'ammissibilità e rilevanza di fatti e documenti richiamati dal ricorrente non valutati in sede di merito e non specificamente indicati ai sensi dell'art. 366 n. 6 c.p.c. Ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio (Euro 6.100 per compensi, spese forfettarie 15%, esborsi Euro 200, oltre accessori) e dato atto degli ulteriori presupposti per il versamento del contributo unificato.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1105

  Regola i poteri di amministrazione dei comproprietari; la Corte valuta l'eventuale violazione di tali limiti nel contesto della gestione della cosa comune

• Codice civile, art. 1108

  Riguarda l'amministrazione della cosa comune; la Corte considera se la locazione ecceda tali poteri, ma rileva che la qualificazione come gestione d'affari altrui richiede valutazione anche dell'absentia domini

• Codice civile, art. 1705

  Consente la ratifica dell'operato del gestore da parte del comproprietario non locatore; la Corte richiama che la possibilità di ratifica è distinta dalla azione volta a ottenere il rilascio

• Codice civile, art. 2028

  Il secondo comma, ultimo inciso, è richiamato per ricavare l'esigenza dell'absentia domini quale presupposto della negoitiorum gestio

• Codice civile, art. 2030

  Norme sul godimento e fruizione delle cose comuni richiamate nel quadro della disciplina della locazione della cosa comune

• Codice civile, art. 2032

  Richiamato in connessione con il meccanismo di ratifica del comproprietario non locatore

• Codice civile, art. 2031, comma secondo

  La Corte territoriale aveva ritenuto che l'opposizione del comproprietario non locatore rilevi se manifestata e portata a conoscenza del conduttore prima della stipula; la Cassazione si è concentrata invece sulla nozione di absentia domini nel contesto della gestione d'affari altrui

• Codice di procedura civile, art. 366 n. 6

  Richiede la specificazione, in sede di cassazione, degli atti/documenti che dimostrerebbero fatti nuovi; la Corte ha dichiarato inammissibili deduzioni non supportate da tali riferimenti

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  Norma sul contributo unificato; la Corte ha rilevato l'obbligo del versamento aggiuntivo a carico del ricorrente ove dovuto

• Giurisprudenza: Cass. Sez. U. n. 11135 del 04/07/2012

  Principio secondo cui la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nella gestione di affari altrui; tale pronuncia è stata confermata e applicata dalla Corte come criterio interpretativo per valutare la validità della locazione e il ruolo dell'absentia domini

Massime di principio

• La locazione di un bene in comproprietà stipulata da uno dei comproprietari può essere qualificata come negotiorum gestio: per questa qualificazione sono rilevanti requisiti quali la spontaneità dell'intervento, l'animus gerendi, l'alienità dell'affare, l'utilità e l'absentia domini.
• L'absentia domini, ai fini della gestione di affari altrui, è interpretata come la non opposizione del comproprietario gerito e non richiede necessariamente la prova che il gerito fosse consapevole dell'avvenuta locazione; è sufficiente la mancanza di opposizione, anche se involontaria o per ignoranza.
• Per impugnare con successo una locazione posta in essere da un altro comproprietario è necessario fornire elementi di fatto e di prova valutabili nel merito: in cassazione non possono essere introdotti nuovi fatti o documenti senza l'osservanza degli obblighi di specificazione previsti dall'art. 366 c.p.c.
• Se il comproprietario non locatore intende contrastare la locazione, può prevedersi la ratifica (art. 1705) oppure l'azione per ottenere il rilascio; tuttavia la semplice eccedenza di poteri di amministrazione non automaticamente annulla la qualificazione della gestione d'affari altrui se sussiste l'absentia domini.
• La posizione del conduttore va valutata anche alla luce della tutela dell'affidamento del terzo: la circostanza che il contraente sia rappresentato dal medesimo soggetto che è comproprietario non esclude automaticamente la validità del contratto, ma può incidere sulla prova della conoscenza dell'assenza di autorizzazione.
• In situazioni analoghe, per prevenire controversie, è consigliabile che i comproprietari ottengano consenso scritto preventivo per locazioni o che chi stipula provi espressi poteri di rappresentanza/autorizzazione, e chi contesta una locazione raccolga tempestivamente e specificamente le prove dell'opposizione o della conoscenza del contratto da parte sua o del conduttore.