Cassazione Civile, Sentenza n. 9475/2021 del 09/04/2021

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza d'appello che aveva dichiarato la nullità del contratto di locazione (stipulato verbalmente nel 2012 e non registrato) applicando l'art. 1, comma 346, legge 30/12/2004, n. 311. Denunciava la errata esclusione dell'applicabilità dell'art. 13, comma 6, legge n. 431/1998 nel testo novellato dall'art. 1, comma 59, legge n. 208/2015 (Finanziaria 2016), sostenendo che il comma 7 di tale articolo va interpretato nel senso che la nuova disciplina più favorevole al conduttore si applica ai contratti insorti sin dall'entrata in vigore della legge n. 431/1998. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo, affermando che il riferimento alla "entrata in vigore della presente legge" del comma 7 va inteso come rimandante alla legge modificata (legge n. 431/1998) e non alla legge modificante (legge n. 208/2015). Di conseguenza la nuova disciplina si applica ai contratti sorti sin dall'entrata in vigore della legge n. 431/1998 e la mancata registrazione è causa di nullità relativa esercitabile solo dal conduttore; la nullità non può essere rilevata d'ufficio né fatta valere dal locatore per ottenere il rilascio.

Norme richiamate

• legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346

  i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati

  la norma prevede la nullità per mancata registrazione; la Corte distingue tra il testo generale e la disciplina più favorevole introdotta successivamente che limita la portata della nullità

• legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 6 (testo novellato)

  la locazione "venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2" ... anche "nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1"

  introduce la facoltà per il conduttore di chiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi anche quando manca la registrazione: ciò rende la nullità per mancata registrazione relativa e sanabile dal solo conduttore

• legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 7 (testo novellato)

  le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge

  va interpretato come riferimento all'entrata in vigore della legge modificata (legge n. 431/1998), sicché la nuova disciplina si applica ai contratti sorti sin dall'entrata in vigore di quella legge

• legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 59

  novella che ha sostituito il testo dell'art. 13, introducendo il nuovo comma 6; la Corte ha rilevato che la tecnica della sostituzione ingloba la nuova disposizione nel corpo della legge novellata

• sentenza Sezioni Unite n. 18214/2015

  le Sezioni Unite avevano ritenuto in precedenza la nullità per difetto di forma in materia locatizia generalmente assoluta, con un'eccezione per il caso in cui la forma scritta fosse stata abusivamente imposta dal locatore (nullità relativa). La novella del 2015 amplia l'ipotesi di nullità relativa collegandola alla mancata registrazione

• principio di irretroattività (art. 11 preleggi)

  richiamato dalla Corte per spiegare perché l'interpretazione coerente del comma 7 non può riferirsi alla legge modificante, altrimenti la disposizione sarebbe inutile o contraddirebbe il principio di irretroattività

Massime di principio

• Il richiamo temporale contenuto nel testo novellato di una disposizione inserita nel corpo della legge modificata deve intendersi riferito all'entrata in vigore della legge originaria (modificata) salvo chiara indicazione contraria.
• La disciplina introdotta dall'art. 13, comma 6 (testo novellato dalla legge n. 208/2015) si applica ai contratti insorti sin dall'entrata in vigore della legge n. 431/1998: dunque anche contratti anteriori al 2016 possono beneficiare della nuova norma.
• La mancata registrazione del contratto di locazione, secondo il testo novellato, determina una nullità relativa (e non più automaticamente assoluta) esercitabile dal solo conduttore mediante l'azione di ricondurre il contratto a condizioni conformi; pertanto la nullità non è rilevabile d'ufficio né può essere fatta valere dal locatore per ottenere il rilascio.
• In giudizio di sfratto o convalida per finita locazione, il giudice deve verificare la legittimazione all'esercizio della nullità: se la normativa consente la sanatoria a favore del conduttore, il giudice non può dichiarare la nullità assoluta d'ufficio.
• In casi analoghi il conduttore può chiedere la conversione/riconduzione della locazione a condizioni legittime (canone e durata conformi alla legge) anche se il contratto originario non è stato registrato.