Cassazione Civile, Ordinanza n. 34819/2025 del 30/12/2025

Esito

La controversia

La locatrice aveva convenuto in giudizio l'ex conduttrice chiedendo, da un lato, il costo necessario per riportare a norma l'impianto elettrico dell'immobile, che la conduttrice avrebbe abusivamente incrementato durante la locazione, e, dall'altro, il risarcimento del danno da mancata utilizzazione dell'immobile dopo la cessazione del rapporto. In fatto, dopo il rilascio dell'immobile, la locatrice aveva stipulato un nuovo contratto di locazione con una terza persona, poi risolto consensualmente; secondo la locatrice, tale mancata utilizzazione e la perdita del nuovo rapporto sarebbero derivate dalla difformità dell'impianto elettrico lasciata dalla precedente conduttrice. Il Tribunale aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla rimessione in pristino e rigettato il risarcimento; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo non provato il nesso causale tra la condotta della conduttrice e la perdita locativa, anche perché non risultava il tempo necessario per eseguire i lavori di ripristino. Con il ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe omesso di esaminare la domanda di danno per mancata possibilità di locare il bene in generale, limitandosi alla vicenda del recesso/risoluzione del contratto con la nuova conduttrice; 2) violazione degli artt. 1578, 1590, 2043 c.c. e degli artt. 112, 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., sostenendo che la violazione dell'obbligo di restituzione in buono stato e il rifiuto di ripristinare l'impianto avrebbero impedito una nuova locazione e che la locatrice non poteva intervenire direttamente sui luoghi senza compromettere la prova dell'illecito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello non aveva omesso di pronunciare sulla domanda risarcitoria, ma l'aveva esaminata e respinta sul rilievo che, una volta rientrata in possesso dell'immobile, la locatrice avrebbe potuto effettuare il ripristino in tempi compatibili con le esigenze locative; quindi non vi era violazione dell'art. 112 c.p.c., ma semmai una contestazione della valutazione di merito sul contenuto della domanda e sulla prova del danno. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, affermando che, in caso di danni all'immobile eccedenti il normale degrado al momento della riconsegna, il conduttore risponde del costo delle opere di rimessione in pristino e del canone dovuto per il periodo necessario ai lavori, ma nel caso concreto la sentenza impugnata aveva negato il danno per l'impossibilità di accertare il tempo necessario all'adeguamento dell'impianto, senza adeguata censura sul punto; ha inoltre osservato che la scelta di non intervenire direttamente sull'impianto, per non alterare lo stato dei luoghi, ricade nella sfera di autoresponsabilità della locatrice. Nessuna statuizione sulle spese, perché la resistente era rimasta intimata.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura ex art. 112 c.p.c. è fondata solo se il giudice omette di pronunciarsi su una domanda; se invece la domanda è stata esaminata e interpretata dal giudice di merito, in cassazione si può controllare solo la correttezza della motivazione.

• art. 1578 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente come norma violata, ma la Corte non sviluppa un'autonoma interpretazione di questa disposizione nella decisione.

• art. 1590 c.c.

  Il conduttore che restituisce l'immobile con danni eccedenti il normale degrado risponde del costo dei lavori necessari alla rimessione in pristino e, per il tempo necessario all'esecuzione, del canone corrispondente o del maggior danno se provato.

• art. 1591 c.c.

  Il periodo di indisponibilità dell'immobile reso necessario dal restauro è equiparato, quoad effectum, alla ritardata restituzione dell'immobile, con diritto del locatore al corrispettivo convenuto per tale periodo, salvo prova del maggior danno.

• art. 2043 c.c.

  È evocato quale fondamento risarcitorio, ma la decisione ruota soprattutto sulla mancata prova del nesso causale e del pregiudizio risarcibile.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo come norma sulla valutazione delle prove; la Corte non ravvisa una sua violazione autonoma nella specie.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo come norma sulla valutazione delle prove; la Corte non ravvisa una sua violazione autonoma nella specie.

• art. 2697 c.c.

  La prova del danno e del nesso causale resta a carico della parte che lo allega; nel caso concreto la ricorrente non ha fornito prova del tempo necessario ai lavori, indispensabile per dimostrare il pregiudizio.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità occorre distinguere tra omessa pronuncia su una domanda, che integra violazione dell'art. 112 c.p.c., e mera diversa interpretazione del contenuto della domanda, che costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito.
• Il locatore che chieda il risarcimento per l'indisponibilità dell'immobile dopo la riconsegna deve provare il nesso causale tra la condotta del conduttore e il periodo di mancata utilizzazione, nonché il tempo ragionevolmente necessario per eseguire i lavori di ripristino.
• Se il danno lamentato consiste nella perdita di disponibilità locativa per il tempo occorrente alla rimessione in pristino, il pregiudizio va commisurato al periodo di indisponibilità effettivamente dimostrato; in mancanza di prova di tale durata, la domanda risarcitoria può essere rigettata.
• L'intervento ripristinatorio non può essere omesso dal danneggiato per il solo timore di alterare lo stato dei luoghi, quando la scelta di non intervenire incide sulla prova del danno e ricade nell'autoresponsabilità della parte.
• In caso di restituzione dell'immobile con danni eccedenti il normale uso, il conduttore risponde sia delle spese di ripristino sia del mancato reddito per il tempo necessario ai lavori, salvo che il locatore non riesca a dimostrare il maggior danno.

Come è indicizzato