Cassazione Civile, Sentenza n. 8635/2024 del 02/04/2024

Esito

La controversia

Il Comune impugnava la sentenza della Corte d'appello di Bari che aveva respinto il suo appello avverso l'opposizione all'ingiunzione di pagamento per 5.631,58 euro per conguaglio suolo e oneri di urbanizzazione. Il ricorso per cassazione articolava due motivi: (1) contestava che nell'atto di acquisto del 17.12.1996 gli acquirenti si fossero espressamente accollati il debito (accollo interno/esterno), invocando gli artt.1273 e 1322 c.c.; (2) sosteneva che la convenzione ex art.35 L.865/1971, trascritta nei registri immobiliari, rendesse opponibile e trasferibile l'obbligo di pagamento ai successivi aventi causa (richiamando artt.2643,2644,2645 c.c. e art.35 L.865/1971). La Corte ha valutato che il primo motivo chiedeva in realtà una rivalutazione di fatto sull'interpretazione dell'atto di acquisto e quindi era inammissibile come vicenda di violazione di legge; sul secondo motivo la Corte ha esaminato la questione nomofilattica se la trascrizione della convenzione produca automaticamente obbligazioni propter rem a carico dei successivi acquirenti, e ha ritenuto che l'art.35 L.865/1971 non impone automaticamente il subentro dei successivi acquirenti: perché l'obbligo sia trasferito è necessario che la convenzione preveda espressamente il subentro di tutti i successivi aventi causa, e la sola trascrizione non crea di per sé l'obbligo personale a carico degli acquirenti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché chiamava il giudice di legittimità a rimettere in discussione valutazioni di fatto e di prova operate dalla Corte territoriale sull'esistenza di una chiara volontà di accollo da parte degli acquirenti. Quanto al secondo motivo, la Corte ha affermato che l'art.35 L.865/1971 e la trascrizione della convenzione rendono la convenzione opponibile ma non producono automaticamente il trasferimento dell'obbligo di pagamento ai successivi acquirenti: occorre che la convenzione stessa preveda esplicitamente il subentro dei successivi aventi causa; nella fattispecie la Corte d'appello aveva correttamente interpretato la convenzione nel senso che non risultava un'immediata responsabilità dei successivi acquirenti e tale interpretazione non è stata censurata validamente dal Comune. Pertanto il rigetto dell'ingiunzione nei confronti dei ricorrenti viene confermato e il Comune condannato al pagamento delle spese processuali.

Norme richiamate

• R.D. n. 639 del 1910, art. 3

  norma richiamata in relazione alla opposizione all'ingiunzione; usata per inquadrare la procedura ma non decisiva sul merito sostanziale dell'obbligazione

• Codice Civile, art. 1273

  richiamato in relazione all'accollo esterno: la Corte distingue tra accollo interno (che non modifica i soggetti dell'obbligazione nei confronti del creditore) e accollo esterno previsto dall'art.1273 che richiede il consenso del creditore per produrre effetti verso quest'ultimo; nel caso concreto non è emersa adesione contraria tale da ritenere modificata la posizione soggettiva del rapporto obbligatorio

• Codice Civile, art. 1322

  richiamato in tema di autonomia contrattuale e pattuizioni tra parti; la Corte ha ritenuto che le clausole di accollo debbano manifestare una chiara e inequivoca volontà per far sorgere obblighi opponibili al creditore

• Legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35

  la Corte interpreta l'art.35 nel senso che, pur prevedendo la convenzione tra comune e concessionario e la sua trascrizione, la norma non impone automaticamente il subentro dei successivi aventi causa nell'obbligazione di conguaglio: perché l'obbligo gravante sui successivi acquirenti sussista occorre che la convenzione lo preveda espressamente

• Codice Civile, artt. 2643, 2644, 2645

  norme sulla trascrizione e pubblicità immobiliare: la Corte ricorda che la trascrizione rende la convenzione opponibile ai terzi ma non genera di per sé debiti personali a carico dei successivi acquirenti senza una clausola pattizia che trasferisca l'obbligo

• D.P.R. n. 380 del 2001, art. 16

  richiamato nella discussione sugli oneri di urbanizzazione; la Corte osserva che la disciplina degli oneri urbanistici non modifica il principio che la trascrizione non costituisce di per sé fonte di responsabilità personale per gli aventi causa senza specifica pattuizione

Massime di principio

• L'accollo 'interno' (semplice) tra cedente e cessionario non vincola il creditore: per far sorgere posizioni soggettive nuove opponibili al creditore è necessario un accollo 'esterno' con il consenso del creditore (art.1273 c.c.) o una chiara adesione del creditore stessa.
• La trascrizione di una convenzione ex art.35 L.865/1971 la rende opponibile ai terzi ma non trasferisce automaticamente un'obbligazione personale ai successivi acquirenti: perché ciò avvenga la convenzione deve prevedere espressamente il subentro (la clausola di traslazione dell'onere a tutti i successivi aventi causa).
• Le obbligazioni 'propter rem' sono circoscritte a specifiche situazioni (es. il titolare della concessione, chi richiede la concessione, chi realizza l'edificazione avvalendosi della concessione): i successivi acquirenti senza rapporto diretto con il convenzionante non sono automaticamente obbligati se manca una pattuizione negoziale.
• In contenziosi su oneri di urbanizzazione/conguagli occorre verificare attentamente gli atti: la presenza di un generico richiamo alla convenzione nell'atto di acquisto non è sufficiente a dimostrare un'accettazione inequivoca di un'onere; serve una clausola di accollo chiara e inequivocabile.
• Per prevenire controversie future, i Comuni e i concessionari devono prevedere esplicitamente nelle convenzioni e negli atti di trasferimento clausole che stabiliscano il meccanismo di trasferimento degli oneri sui successivi acquirenti; altrimenti la pretesa di recupero potrà essere ostacolata per mancanza di base negoziale.