Cassazione Civile, Ordinanza n. 08347/2025 del 30/03/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento IMU per l'annualità 2015, notificato a una cooperativa edilizia per immobili realizzati in edilizia agevolata e assegnati ai soci in godimento. La società sosteneva che gli immobili dovessero beneficiare dell'esenzione o assimilazione all'abitazione principale per tre ragioni: perché appartenenti a cooperativa edilizia a proprietà indivisa e adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari; perché qualificabili come alloggi sociali; perché, in subordine, come beni-merce dell'impresa costruttrice. Denunciava quindi la violazione dell'art. 13, commi 2, lett. a) e b), e 9-bis, del d.l. n. 201/2011, oltre a richiamare la natura mutualistica della cooperativa e l'assetto convenzionale che, per otto anni, impediva il trasferimento della proprietà ai soci e consentiva solo il godimento degli alloggi.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo, ritenendo che i giudici di merito avessero trascurato di verificare la concreta natura del rapporto con i soci assegnatari e la circostanza del vincolo di indivisibilità pro tempore che impediva il trasferimento di diritti reali, dovendo invece accertare se gli assegnatari avessero effettivamente la dimora abituale negli immobili. Ha invece rigettato il secondo motivo, escludendo che vi fosse prova della qualificazione degli immobili come alloggi sociali, e il terzo motivo, escludendo che gli immobili potessero essere considerati beni-merce, poiché si trattava di cooperativa a proprietà indivisa con alloggi destinati ai soci e non risultava dimostrato che i soci avessero assunto la veste di costruttori. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al solo motivo accolto, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  è il parametro processuale invocato per denunciare la violazione di legge nei tre motivi di ricorso.

• art. 13, comma 2, lett. a), d.l. n. 201/2011

  l'esenzione IMU per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari presuppone la verifica concreta dell'effettiva abitazione principale degli assegnatari, anche a fronte di un assetto che non trasferisca la proprietà ai soci.

• art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201/2011

  l'esenzione riguarda solo i fabbricati qualificabili come alloggi sociali secondo la definizione normativa e non può essere estesa analogicamente a immobili locati o a fattispecie assimilabili solo in fatto.

• art. 13, comma 9-bis, d.l. n. 201/2011

  non ricorre la qualifica di beni-merce per immobili di cooperativa a proprietà indivisa destinati ai soci, in assenza di prova della destinazione alla vendita propria dell'impresa costruttrice.

• art. 8, d.lgs. n. 504/1992

  la Corte richiama il precedente orientamento secondo cui la detrazione per abitazione principale si applica anche agli immobili di cooperative a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale dai soci assegnatari.

• art. 13, comma 10, d.l. n. 201/2011

  il legislatore ha distinto gli alloggi degli IACP dagli alloggi sociali, prevedendo per i primi una detrazione e per i secondi l'esenzione specifica.

• art. 2, comma 4, d.l. n. 102/2013

  ha equiparato all'abitazione principale, ai fini IMU, le unità immobiliari di cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dai soci assegnatari e, dal 1 gennaio 2014, i fabbricati destinati ad alloggi sociali.

• art. 1, comma 741, L. n. 160/2019

  è norma sostanzialmente confermativa dell'assimilazione all'abitazione principale delle unità immobiliari di cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dai soci assegnatari.

• D.M. 22 aprile 2008

  individua i requisiti degli alloggi sociali, che devono essere specificamente verificati per poter beneficiare dell'esenzione IMU.

• art. 14 preleggi

  in materia fiscale le norme agevolative ed esentative sono di stretta interpretazione e non consentono applicazione analogica o estensiva oltre i casi espressamente previsti.

• art. 45 Cost.

  richiamato dalla parte ricorrente a sostegno della funzione sociale della cooperazione e della mutualità.

• art. 47 Cost.

  richiamato dalla parte ricorrente a sostegno del diritto alla casa.

Massime di principio

• L'esenzione IMU prevista per le cooperative edilizie a proprietà indivisa richiede la verifica in concreto che le unità siano adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari; il dato formale della denominazione del rapporto non è decisivo se il giudice non accerta la reale situazione di godimento e residenza.
• Le agevolazioni ed esenzioni fiscali sono di stretta interpretazione: non possono essere estese in via analogica a immobili che non rientrino in modo univoco nella definizione normativa di alloggi sociali o di altri beni agevolati.
• Gli alloggi sociali vanno distinti dagli immobili degli IACP e dalle locazioni ordinarie; l'esenzione presuppone la ricorrenza dei requisiti specifici fissati dal decreto ministeriale, non essendo sufficiente la mera finalità sociale dell'intervento edilizio.
• Un immobile di cooperativa a proprietà indivisa non può essere qualificato automaticamente come bene-merce: occorre la prova della destinazione alla vendita propria dell'impresa costruttrice, non essendo sufficiente il fatto che i soci versino somme per coprire i costi di edificazione.

Come è indicizzato