Cassazione Civile, Sentenza n. 25606/2022 del 31/08/2022

Esito

La controversia

I resistenti (venditori) avevano convenuto in giudizio la GMR per ottenere la nullità o la risoluzione di un contratto di compravendita e del relativo contratto preliminare per mancato pagamento del prezzo: la vendita di un terreno (prezzo €200.000) prevedeva la costruzione di due immobili da parte della GMR da consegnare entro tre anni e il prezzo doveva essere coperto anche da una fideiussione rilasciata al preliminare. I venditori contestavano l'inadempimento consistente nella mancata costruzione, la mancata stipula della convenzione di lottizzazione e la carenza della polizza fideiussoria (emessa da soggetto non iscritto nell'albo di cui all'art. 107 TUB e quindi, secondo i ricorrenti, non conforme al D.Lgs. 122/2005). La GMR eccepiva di aver effettuato lavori sul terreno e chiedeva la riduzione del prezzo o indennizzo per le spese e, in via riconvenzionale, chiedeva il recupero dei costi sostenuti o l'indennizzo per ingiusto arricchimento.

La decisione

Il Tribunale di Pisa, con sentenza parziale n. 955/2013 e definitiva n. 95/2015, accolse le domande principali dei venditori e condannò la GMR al risarcimento dei danni (liquidati in €26.505,00 oltre IVA). La Corte d'Appello di Firenze dichiarò inammissibile l'appello della GMR ex art. 348-bis c.p.c. e confermò le ragioni di merito (anche a prescindere dalla questione della validità della fideiussione, per il grave inadempimento della GMR nella mancata realizzazione delle opere). La GMR propose ricorso per cassazione; la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo e ha rigettato il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, condannando la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio per il grado e delle ulteriori somme dovute (liquidate in complessivi €7.200,00 oltre accessori) nonché al versamento previsto ex art. 13, co. 1-quater, D.P.R. n. 115/2002. In sintesi il ricorso della GMR è stato respinto e le decisioni di merito sono state confermate.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 122/2005

  Disciplina i requisiti delle fideiussioni per la vendita di immobili da costruire; la ricorrente sosteneva che la norma non si applicasse perché non era stato richiesto il permesso di costruire, ma il giudice di merito ha comunque ritenuto la fideiussione carente. Tuttavia la Corte ha affermato che, anche prescindendo dalla nullità della fideiussione, la grave inadempienza della GMR (mancata costruzione e mancata convenzione di lottizzazione) giustificava comunque la risoluzione.

• Art. 107 TUB

  Richiama l'obbligo che la società che presta la garanzia sia regolarmente iscritta nell'albo bancario/finanziario; la fideiussione era stata ritenuta emessa da soggetto non iscritto e quindi inidonea secondo i resistenti e il giudice di merito.

• Artt. 1936 e ss. c.c.

  Norme sulla fideiussione/suretyship; la ricorrente ha dedotto che la garanzia assicurativa poteva essere escussa per soddisfare il credito, ma il giudice ha ritenuto che la polizza fosse inefficace o inesigibile e che la GMR non avesse dimostrato un valido tentativo di escussione risolutivo.

• Art. 348-bis c.p.c.

  Norma che consente alla Corte d'appello di dichiarare inammissibile l'appello privo di ragionevole probabilità di accoglimento; la Corte d'appello ha applicato tale articolo per dichiarare inammissibile l'appello della GMR e la Cassazione ha confermato che la motivazione estesa in tale ordinanza non costituisce vizio impugnabile autonomamente.

• Artt. 2697 e 183 c.p.c.

  Regole sul onere della prova e sulle preclusioni istruttorie; la ricorrente ha lamentato che il giudice non le avrebbe consentito di provare le proprie ragioni sulla stima dei lavori, ma la Corte ha ritenuto la censura generica e priva di indicazione probatoria decisiva.

• Art. 2041 c.c.

  Norma sull'arricchimento senza causa; la ricorrente invocava un incremento di valore del terreno per i lavori eseguiti, ma il giudice ha ritenuto non provato l'incremento e quindi rigettato l'azione di ingiusto arricchimento.

• Art. 13, co. 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Previsione relativa a contributi/penalità per il ricorso infondato; la Corte ha ritenuto sussistenti i presupposti per l'ulteriore contributo a carico della ricorrente.

• Giurisprudenza citata (Cass. n. 4870/2019; Sez. U. n. 16602/2005; Sez. U. n. 10374/2007; Cass. n. 5749/2011)

  Precedenti utilizzati per chiarire che: a) l'eccesso di motivazione non invalida l'ordinanza ex art. 348-bis; b) questioni sulle fideiussioni e sulla loro efficacia devono essere valutate insieme alla prova del grave inadempimento; c) la normativa sulla fideiussione per immobili da costruire è stata interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, ma nel caso concreto la Corte ha ritenuto comunque decisivo il mancato avvio delle opere e l'inidoneità pratica della polizza.

Massime di principio

• Se in un contratto preliminare il pagamento del prezzo è collegato alla realizzazione di opere (consegna di immobili da costruire), il mancato avvio delle opere o la mancata stipula delle convenzioni urbanistiche può costituire grave inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione anche se permangono dubbi sulla validità formale della garanzia.
• La carenza formale o l'inidoneità della fideiussione (es. emittente non iscritto all'albo previsto) indebolisce la posizione del venditore/acquirente che pretende il pagamento tramite escussione; un tentativo documentato di escussione è rilevante ma non automaticamente risolutivo se la garanzia risulta inutilizzabile o scaduta.
• Le domande riconvenzionali per recupero di spese o per ingiusto arricchimento richiedono prova specifica dell'incremento di valore o del concreto vantaggio; il mero sostenimento di spese non basta senza dimostrazione dell'effetto utile sul patrimonio altrui.
• In sede d'appello l'ordinanza ex art. 348-bis c.p.c. che dichiara l'inammissibilità per manifesta infondatezza non è facilmente attaccabile in cassazione per eccesso motivazionale: la motivazione lunga non costituisce, di per sé, vizio di nullità.
• Chi impugna una decisione davanti alla Cassazione deve indicare con precisione gli errori di fatto e di diritto e i documenti decisivi; censure generiche sulla valutazione delle prove sono normalmente inammissibili o infondate.
• Per ridurre il rischio di contenzioso è prudente prevedere garanzie emesse da soggetti chiaramente abilitati e documentare tempestivamente e formalmente ogni tentativo di escussione della garanzia; altresì è importante avviare le pratiche urbanistiche e tenere evidenza dei lavori eseguiti e del loro impatto sul valore del bene.