Cassazione Civile, Ordinanza n. 20614/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda due distinti assetti negoziali tra le stesse parti, relativi a una vicenda immobiliare. Il promittente venditore aveva convenuto i promissari acquirenti sostenendo che, in relazione al preliminare del 2 gennaio 2003, costoro non si fossero presentati dal notaio entro il termine fissato con diffida ad adempiere; chiedeva quindi l'accertamento dell'inadempimento, la risoluzione del preliminare, la ritenzione della caparra confirmatoria e la restituzione dell'immobile già consegnato anticipatamente. I promissari acquirenti, a loro volta, contestavano la validità e opponibilità del preliminare del 2003 e chiedevano in riconvenzionale: l'accertamento che la proprietà fosse già passata in loro favore in forza della scrittura del 2 luglio 1983, da qualificare come contratto definitivo; in subordine, l'esecuzione specifica di tale pattuizione; ulteriormente in subordine, l'accertamento dell'usucapione ultraventennale. In appello il promittente venditore censurava il rigetto della propria domanda e insisteva per la validità del preliminare del 2003 e per la risoluzione/recesso con trattenimento della caparra, lamentando anche che la sanatoria edilizia e le risultanze istruttorie avessero confermato la regolarità della propria posizione. I promissari acquirenti proponevano appello incidentale sostenendo che il contratto del 1983 fosse definitivo ed efficace, che il prezzo fosse stato pagato, e che comunque fosse maturata l'usucapione. In cassazione i promissari acquirenti hanno dedotto: omessa pronuncia sulla domanda di usucapione; violazione delle regole sulla valutazione della prova del pagamento del prezzo e del valore liberatorio delle cambiali; violazione degli artt. 1337 e 1460 c.c. per il rigetto delle domande di trasferimento o usucapione. Il promittente venditore ha dedotto: violazione delle norme su caparra confirmatoria e diffida ad adempiere, sostenendo che la Corte d'appello avesse errato nel qualificare la domanda come risoluzione ex art. 1454 c.c. invece che come recesso ex art. 1385 c.c.; inoltre omesso esame di fatti decisivi emersi dal procedimento penale, in particolare la deposizione del teste bancario sull'esibizione del preliminare per ottenere un mutuo.

La decisione

La Corte ha riunito i due ricorsi e li ha entrambi rigettati. Ha ritenuto infondati i motivi dei promissari acquirenti perché: la doglianza sull'usucapione era implicitamente disattesa, poiché la disponibilità dell'immobile consegnato in esecuzione anticipata di un preliminare non integra possesso utile, ma mera detenzione; la prova del pagamento del prezzo non era stata fornita, essendo insufficiente la produzione di copie di cambiali senza dimostrazione dell'incasso, e il rilascio di cambiali costituisce datio pro solvendo; le ulteriori censure cadevano perché la Corte d'appello aveva già motivato sul carattere di preliminare della scrittura del 1983, sulla mancanza di pagamento del prezzo e sull'assenza di possesso utile a usucapire. Ha ritenuto infondati anche i motivi del promittente venditore perché la domanda era effettivamente costruita sulla diffida ad adempiere e non su un autonomo recesso ex art. 1385 c.c.; la diffida concedeva un termine inferiore a quindici giorni senza che ricorressero i presupposti derogatori di legge, sicché non poteva produrre gli effetti risolutivi invocati. Il motivo fondato sul preteso omesso esame di fatti decisivi è stato dichiarato inammissibile per la presenza di "doppia conforme". Le spese sono state compensate integralmente per reciproca soccombenza e viene richiamato l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 335 c.p.c.

  consente la riunione dei ricorsi proposti contro la stessa sentenza

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  utilizzato per le censure di violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di fatti decisivi

• art. 112 c.p.c.

  la doglianza di omessa pronuncia è respinta perché il giudice di merito aveva implicitamente deciso la questione

• art. 115 c.p.c.

  invocato per contestare la valutazione della prova, ma la Corte ribadisce che la prova del pagamento del prezzo non era raggiunta

• art. 116 c.p.c.

  invocato per censurare la valutazione delle risultanze istruttorie, ma la Corte considera corretta la valutazione del giudice di merito

• art. 1337 c.c.

  richiamato dai ricorrenti, ma non ritenuto decisivo per sovvertire la qualificazione negoziale e l'esito sulle domande

• art. 1385 c.c.

  la Corte precisa che il promittente venditore non aveva esercitato un recesso ex caparra, ma aveva fondato la pretesa sulla diffida ad adempiere

• art. 1454, secondo comma, c.c.

  il termine inferiore a quindici giorni nella diffida è ammesso solo nei casi previsti dalla norma o se congruo rispetto alla natura del contratto o agli usi

• art. 1460 c.c.

  richiamato dai ricorrenti, ma non idoneo a mutare l'esito della controversia

• art. 2932 c.c.

  la domanda di esecuzione specifica del preliminare è stata respinta per mancata prova dell'avvenuto pagamento del prezzo alle scadenze pattuite

• artt. 1158 e 1159 c.c.

  invocati per l'usucapione, ma esclusi perché il promissario acquirente in preliminare con consegna anticipata è mero detentore

• art. 72 legge fall.

  richiamato nel contenzioso sul preliminare del 1983, ma la questione non ha inciso sull'esito finale del giudizio di legittimità

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  preclude il motivo di omesso esame del fatto decisivo in presenza di doppia conforme nei giudizi di merito

• art. 360, quarto comma, c.p.c.

  richiamato quale norma che recepisce la preclusione del vizio di omesso esame nelle doppie conformi

• art. 92, secondo comma, c.p.c.

  giustifica la compensazione integrale delle spese per reciproca soccombenza

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  consente il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione, se dovuto

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene, la disponibilità materiale del promissario acquirente non integra di regola possesso utile ad usucapire, ma mera detenzione, perché l'animus possidendi è escluso dalla consapevolezza comune che il trasferimento non si è ancora verificato.
• Il rilascio di cambiali a fronte del prezzo pattuito non prova di per sé l'adempimento: le cambiali costituiscono normalmente datio pro solvendo e il debitore che le abbia emesse deve dimostrarne l'effettivo incasso o buon fine.
• L'azione ex art. 2932 c.c. presuppone la prova del puntuale adempimento degli obblighi posti a carico della parte che ne invoca gli effetti, ivi compreso il pagamento del prezzo alle scadenze contrattualmente pattuite, quando tale adempimento sia condizione del trasferimento coattivo.
• La diffida ad adempiere produce effetti risolutivi solo se assegna un termine non inferiore a quindici giorni, salvo specifica deroga prevista dalla legge o congruità del termine abbreviato rispetto alla natura del contratto o agli usi.
• In presenza di "doppia conforme", il motivo di ricorso per cassazione fondato sull'omesso esame di fatti decisivi è inammissibile se il ricorrente non dimostra che le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito siano eterogenee.
• La denuncia di omessa pronuncia è infondata quando la questione risulti implicitamente disattesa dalla decisione di merito, desumendosi tale rigetto dal complessivo apparato argomentativo della sentenza.

Come è indicizzato