Risposta n. 18 del 30/01/2019

Imponibilità dei proventi della Reoco e trattamento fiscale delle operazioni immobiliari

L’interpello riguarda il regime fiscale applicabile a una società veicolo costituita ai sensi dell’articolo 7.1, comma 4, della legge 30 aprile 1999, n. 130, nell’ambito di una cartolarizzazione di crediti deteriorati garantiti da immobili. La questione centrale è se i risultati economici dell’attività della Reoco debbano restare fiscalmente neutri in quanto riferibili alla cartolarizzazione, e quale sia il trattamento delle somme movimentate e delle cessioni immobiliari ai fini IVA e delle imposte indirette.

Fattispecie e struttura dell’operazione

Alfa SPV S.r.l. ha effettuato una cartolarizzazione mediante acquisto di un portafoglio di crediti in sofferenza, in parte assistiti da ipoteche immobiliari, e conseguente emissione di titoli. Nell’ambito dell’operazione è stata costituita Beta S.r.l. come Reoco, con oggetto sociale esclusivo di acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo della cartolarizzazione, beni immobili e mobili registrati nonché altri beni e diritti posti a garanzia dei crediti acquistati dalla SPV.

SPV, Reoco e un soggetto terzo incaricato come asset manager hanno stipulato un contratto che disciplina, in sintesi:

• l’individuazione degli immobili ipotecati che la Reoco può acquistare e la predisposizione di un business plan per ciascun acquisto;
• l’acquisto, la gestione, la valorizzazione e la rivendita degli immobili da parte della Reoco;
• l’accollo liberatorio del credito ipotecario da parte della Reoco, per quanto possibile, e il finanziamento da parte della SPV delle somme necessarie all’acquisto e alle spese di gestione;
• il pagamento alla Reoco di una commissione per i servizi resi;
• il riversamento alla SPV di tutti i proventi derivanti dalla gestione e dalla vendita degli immobili;
• la disciplina delle spese non previste nei business plan, che la Reoco può coprire con i proventi della gestione e dismissione solo in determinate ipotesi, altrimenti restando a suo carico il relativo rischio.

Quesito del contribuente

L’Istante chiede conferma:

• dell’irrilevanza, ai fini IRES e IRAP, di tutti i componenti positivi e negativi di reddito della Reoco, con esclusione dei compensi e dei rimborsi dei costi operativi;
• della non imponibilità IVA, per carenza del presupposto oggettivo, sia delle somme corrisposte dalla SPV alla Reoco per acquisto, gestione e cessione degli immobili, sia dei proventi retrocessi dalla Reoco alla SPV;
• del corretto trattamento, ai fini IVA, registro e imposte ipotecarie e catastali, delle cessioni immobiliari effettuate dalla Reoco.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Secondo l’Istante, l’articolo 7.1, comma 4, della legge n. 130/1999 prevede che l’attività della Reoco sia svolta non come investimento proprio ma come compito normativamente imposto e svolto nell’interesse esclusivo della cartolarizzazione. Da ciò deriverebbe che l’intero risultato economico debba essere riversato alla SPV, mentre la Reoco dovrebbe limitarsi a percepire una commissione e il rimborso delle spese.

La SPV sostiene inoltre che tutte le somme rinvenienti dalla detenzione, gestione o dismissione dei beni siano dovute alla SPV e assimilate, agli effetti di legge, ai pagamenti dei debitori ceduti. In tale prospettiva, la Reoco non disporrebbe di flussi attivi propri e non maturerebbe proventi imponibili.

Sul piano IVA, il contribuente ritiene che il contratto Reoco sia atipico e solo in parte assimilabile al mandato senza rappresentanza; per questo motivo, le regole IVA sul mandato non potrebbero applicarsi. Le somme trasferite dalla SPV alla Reoco sarebbero fuori campo IVA come mere movimentazioni finanziarie, così come le somme retrocesse dalla Reoco alla SPV. La commissione di gestione, invece, dovrebbe essere imponibile.

Quanto alle cessioni immobiliari, la SPV ritiene applicabile il regime agevolato in misura fissa previsto dall’articolo 35, comma 10-ter.1, del decreto-legge n. 223/2006, richiamato dall’articolo 7.1, comma 5, della legge n. 130/1999. In particolare, propone una lettura estensiva della norma, tale da far valere l’agevolazione per qualsiasi cessione effettuata dalla Reoco, e non solo per gli immobili rinvenienti da contratti di leasing.

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia richiama innanzitutto l’articolo 7.1, comma 4, della legge n. 130/1999, che disciplina le Reoco e prevede che le somme rinvenienti dalla detenzione, gestione o dismissione dei beni siano dovute alla società di cartolarizzazione e destinate al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli e al pagamento dei costi dell’operazione.

Viene inoltre richiamata la circolare n. 8/E del 2003, relativa alle SPV, dalla quale l’Amministrazione aveva tratto la conclusione che, in presenza di patrimonio separato e vincolo di destinazione, la SPV non è destinataria di proventi o interessi propri fiscalmente rilevanti durante l’operazione di cartolarizzazione.

Per l’IVA, l’Agenzia richiama i principi della giurisprudenza unionale sulla prestazione unica o complessa, secondo cui un’operazione deve essere considerata unitariamente quando i suoi elementi sono così strettamente collegati da formare una prestazione economica inscindibile; vengono citate, tra le altre, l’ordinanza Gabarel e la sentenza Federal Express Europe.

Sul piano delle imposte indirette, l’Agenzia richiama l’articolo 7.1, comma 5, della legge n. 130/1999, che estende alle Reoco, in caso di cessione di contratti e beni di locazione finanziaria, le disposizioni fiscali applicabili alle società di leasing e le agevolazioni dell’articolo 35, comma 10-ter.1, del decreto-legge n. 223/2006. È poi richiamato l’articolo 16 del decreto-legge n. 18/2016 per le procedure esecutive e fallimentari, con particolare riferimento ai termini di applicazione temporale dell’agevolazione.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sull’IRES e sull’IRAP

L’Agenzia non condivide la tesi della non imponibilità dei risultati economici della Reoco. Sottolinea che, a differenza delle SPV, per le Reoco non è prevista ex lege una segregazione patrimoniale analoga a quella che rende fiscalmente irrilevanti, per la società di cartolarizzazione, i risultati del patrimonio separato.

Ne consegue che i proventi dell’attività di gestione e dismissione degli immobili non costituiscono un patrimonio autonomo e indisponibile per la società, ma restano nella sfera della Reoco. Pertanto, i risultati economici dell’attività svolta devono essere ordinariamente assoggettati a IRES e IRAP.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sull’IVA

Per l’IVA, l’Agenzia qualifica le singole operazioni della Reoco — acquisto, gestione e valorizzazione degli immobili — come fasi di una prestazione di servizi complessa di gestione immobiliare, da considerare unitariamente ai sensi dell’articolo 3 del d.P.R. n. 633/1972.

L’attività è infatti svolta nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione ed è funzionale al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli. La scomposizione in prestazioni distinte sarebbe artificiosa. L’Agenzia esclude, tuttavia, che il rapporto SPV-Reoco sia riconducibile al mandato senza rappresentanza ex articolo 1705 c.c., poiché la Reoco non si limita a porre in essere singoli atti giuridici, ma svolge una vera e propria attività di gestione immobiliare e deve riversare alla SPV tutte le somme derivanti da tale attività.

Di conseguenza:

• la commissione di gestione spettante alla Reoco deve essere fatturata autonomamente ed è imponibile IVA con aliquota ordinaria;
• le somme trasferite dalla SPV alla Reoco per l’acquisto e la gestione degli immobili costituiscono mere movimentazioni finanziarie e sono escluse dal campo di applicazione dell’IVA ai sensi dell’articolo 2, terzo comma, lettera a), del d.P.R. n. 633/1972;
• analogamente, le somme retrocesse dalla Reoco alla SPV restano fuori campo IVA;
• le compravendite immobiliari effettuate dalla Reoco seguono il regime ordinario IVA di cui all’articolo 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633/1972.

Parere dell’Agenzia delle Entrate su registro, ipotecaria e catastale

L’Agenzia respinge anche l’interpretazione estensiva proposta dall’Istante in tema di agevolazione per le cessioni immobiliari. Secondo l’Amministrazione, il beneficio previsto dall’ultimo periodo dell’articolo 7.1, comma 5, della legge n. 130/1999 opera solo quando alla Reoco siano stati ceduti contratti, rapporti e beni oggetto di locazione finanziaria.

La norma, per il suo tenore letterale e per la sua funzione sistematica, è diretta a rendere neutrale il subentro della società veicolo nei rapporti di leasing e a equiparare il trattamento fiscale dei beni rinvenienti dai contratti di locazione finanziaria a quello delle società di leasing. Non consente quindi di estendere l’agevolazione a tutte le cessioni immobiliari effettuate dalla Reoco.

Pertanto:

• l’agevolazione con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa si applica solo ai trasferimenti di beni immobili rinvenienti da contratti di leasing;
• per tutte le altre cessioni immobiliari della Reoco trova applicazione la disciplina ordinaria.

L’Agenzia precisa inoltre, in via di completezza, che l’agevolazione dell’articolo 16 del decreto-legge n. 18/2016 per gli atti delle procedure esecutive immobiliari e fallimentari si applica solo agli atti emessi o adottati entro il 30 giugno 2017.

Conclusioni operative

L’interpello si conclude con un orientamento sfavorevole al contribuente sul piano dell’IRES, dell’IRAP e della portata dell’agevolazione su registro, ipotecaria e catastale, mentre per l’IVA viene riconosciuta la natura di mera movimentazione finanziaria delle somme trasferite tra SPV e Reoco, ma si conferma l’imponibilità della commissione di gestione e l’applicazione del regime ordinario alle compravendite immobiliari della Reoco.