Cassazione Civile, Ordinanza n. 03938/2023 del 09/02/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione abitativa nel quale il locatore aveva comunicato il diniego di rinnovazione alla prima scadenza, indicando come ragione la necessità di destinare l'immobile all'abitazione della propria figlia. La corte d'appello aveva riformato il primo grado e accolto la domanda del locatore di accertamento della risoluzione del rapporto per legittimo diniego di rinnovo. Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 3, commi 1 e 2, della L. n. 431/1998, sostenendo che il locatore non avesse dimostrato l'effettività, la serietà e la realizzabilità del motivo addotto a fondamento della disdetta, con conseguente illegittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto manifestamente infondato il motivo di ricorso. Ha affermato che, in materia di locazione abitativa, la comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza è valida se specifica, a pena di nullità, il motivo tassativamente previsto dalla legge, in modo da consentire il controllo ex ante della serietà e realizzabilità dell'intenzione del locatore e, dopo il rilascio, la verifica dell'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato. Nel caso concreto, la lettera di disdetta era sufficientemente specifica perché indicava sia l'uso abitativo sia il soggetto beneficiario, cioè la figlia del locatore. Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata confermata e il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la mancata prova del motivo di diniego; la Corte non ne ravvisa violazione perché ritiene sufficiente, nel caso concreto, la specificazione del motivo nella comunicazione di disdetta.

• art. 3, commi 1 e 2, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  La norma impone che il locatore, alla prima scadenza, indichi nella comunicazione il motivo tassativo del diniego di rinnovo, a pena di nullità, con specificazione precisa e analitica idonea a consentire il controllo sulla serietà e realizzabilità dell'intenzione e la verifica successiva della destinazione dell'immobile.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il parametro di impugnazione invocato per la dedotta violazione di legge.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato quale base della definizione in camera di consiglio sulla proposta del relatore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Fondamento dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella locazione abitativa, il diniego di rinnovazione alla prima scadenza è valido solo se la comunicazione del locatore indica in modo specifico e analitico uno dei motivi tassativamente previsti dalla legge.
• La specificità richiesta dall'art. 3 L. n. 431/1998 non esige la prova immediata e piena della futura destinazione dell'immobile, ma una descrizione sufficiente a consentire la verifica ex ante della serietà e realizzabilità del motivo addotto.
• La disdetta è idonea quando consente sia il controllo giudiziale sulla legittimità del diniego sia il successivo accertamento dell'effettiva destinazione dell'immobile all'uso dichiarato, anche ai fini delle sanzioni previste dalla legge.
• Non è generica una comunicazione che indichi, oltre all'uso abitativo richiesto, anche il soggetto in favore del quale l'immobile dovrà essere destinato.

Come è indicizzato