Risoluzione n. 2 del 4/01/2008

Interpello su locazione di fabbricati strumentali e classificazione contabile degli immobili

Il documento contiene la risposta dell’Agenzia delle Entrate a un’istanza di interpello presentata da ALFA S.r.l. riguardante, da un lato, le modalità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità IVA dei canoni di locazione di negozi strumentali e, dall’altro, la possibilità di iscrivere alcuni immobili tra le rimanenze di magazzino anziché tra gli immobili strumentali. La pronuncia distingue nettamente tra il profilo fiscale-IVA e quello contabile, limitando il proprio esame al primo e dichiarando inammissibile il secondo.

Fatti esposti dalla società istante

ALFA S.r.l. dichiara di aver acquistato dagli eredi della sig.ra BETA una palazzina composta da alcuni appartamenti in ristrutturazione e da tre negozi già locati con contratti regolarmente registrati e non ancora scaduti. A seguito del trasferimento di proprietà, la società è subentrata nei rapporti di locazione in qualità di locatrice, con decorrenza 30 gennaio 2007.

La società manifesta l’intenzione di esercitare l’opzione per l’imponibilità IVA dei canoni di locazione ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, del D.P.R. n. 633 del 1972, ritenendo non applicabili le disposizioni del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006, poiché non ha stipulato originariamente i contratti ma vi è subentrata per acquisto dell’immobile. Chiede quindi istruzioni sulle modalità di comunicazione dell’opzione.

In via subordinata, rappresenta che sia i negozi sia gli appartamenti sono iscritti nell’attivo circolante del bilancio, nella voce C.I.4) “Rimanenze di prodotti finiti e merci”, e domanda se sia possibile mantenere tale classificazione contabile, nonostante il fine ultimo di procedere alla vendita degli immobili; gli appartamenti potrebbero essere temporaneamente locati dopo la ristrutturazione in attesa di acquirenti.

Soluzione prospettata dal contribuente

La società ritiene corretta la comunicazione dell’opzione per l’imponibilità IVA mediante raccomandata con avviso di ricevimento all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Sul secondo quesito non propone una soluzione specifica.

Valutazione dell’Agenzia sull’opzione IVA per la locazione

L’Agenzia richiama l’art. 10, primo comma, n. 8, del D.P.R. n. 633/1972, secondo cui non sono esenti le locazioni di fabbricati strumentali per natura in determinate ipotesi, e in particolare quando:

• la locazione è effettuata nei confronti di soggetti che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%;
• la locazione è effettuata nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni;
• il locatore ha esercitato l’opzione per l’imponibilità.

Applicando tale disciplina al caso concreto, l’Agenzia ritiene che ALFA S.r.l., in quanto locatrice di beni strumentali per natura rappresentati dai negozi acquistati, possa optare per l’imponibilità dei canoni di locazione ai sensi della norma richiamata.

Modalità di esercizio dell’opzione

L’Agenzia condivide la soluzione proposta dalla società: l’opzione può essere validamente espressa mediante invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente.

Viene richiamato il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006, emanato in attuazione dell’art. 35, comma 10-quinquies, del D.L. 223/2006, che per i contratti di locazione in corso al 4 luglio 2006 prevedeva la scelta per l’imponibilità in sede di registrazione del contratto. Poiché ALFA S.r.l. è subentrata nel contratto in seguito all’acquisto degli immobili, ai sensi dell’art. 1599 c.c., non poteva operare tale scelta in sede di registrazione originaria; per questo motivo, l’opzione formalizzata tramite raccomandata viene considerata validamente esercitata.

Inammissibilità del quesito sulla classificazione contabile degli immobili

Quanto al secondo quesito, l’Agenzia osserva che l’interpello ordinario è destinato a risolvere dubbi sul corretto inquadramento tributario di fattispecie concrete e non può essere utilizzato per ottenere un parere sulla legittimità di scelte contabili di bilancio.

Per tale ragione, la richiesta di chiarimento sulla possibilità di mantenere gli immobili tra le rimanenze di magazzino anziché tra gli immobili strumentali viene dichiarata inammissibile ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.

Osservazioni sulla disciplina delle società non operative

Pur dichiarando inammissibile il quesito contabile, l’Agenzia precisa che l’eventuale contabilizzazione degli immobili tra le rimanenze non esclude automaticamente la loro rilevanza ai fini della disciplina sulle società non operative di cui all’art. 30 della legge n. 724 del 1994.

Viene richiamata la circolare n. 25/E del 4 maggio 2007, paragrafo 3.2.2, secondo cui gli immobili iscritti in magazzino, i cosiddetti “immobili merce”, non rientrano nel test di operatività perché non compresi tra gli asset indicati nel primo comma dell’art. 30, ma ciò vale solo a condizione che la classificazione come immobili merce sia fondata su corretti principi contabili.

Esito complessivo

La risposta dell’Agenzia conclude quindi che:

• l’opzione per l’imponibilità IVA dei canoni di locazione dei negozi strumentali può essere esercitata da ALFA S.r.l. mediante raccomandata con ricevuta di ritorno all’ufficio competente;
• il quesito sulla classificazione degli immobili in bilancio è inammissibile come oggetto di interpello;
• la contabilizzazione tra le rimanenze non comporta automaticamente l’esclusione dalla disciplina sulle società non operative, fermo il rispetto dei principi contabili.