Cassazione Civile, Ordinanza n. 25266/2023 del 25/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso stipulato nel 2003 per un immobile sito in Alcamo, nel quale la conduttrice esercitava attività di tabaccheria. La locatrice ha contestato la validità del recesso anticipato comunicato dalla conduttrice e ha ottenuto nei gradi di merito una pronuncia che ha dichiarato illegittimo il recesso, accertando la prosecuzione del rapporto fino alla scadenza finale del 31 dicembre 2021, in ragione della rinnovazione tacita intervenuta, e condannando la conduttrice al pagamento dei canoni maturati dal novembre 2016 fino alla decisione. In cassazione la conduttrice ha proposto quattro motivi: con il primo ha denunciato omesso esame e violazione di legge sostenendo di avere esercitato un recesso ad nutum con preavviso semestrale; con il secondo ha invocato la violazione dell'art. 27, comma 8, L. 392/1978, sostenendo la legittimità del recesso per gravi motivi; con il terzo ha censurato il mancato ingresso delle prove richieste; con il quarto ha lamentato l'omessa nomina di una CTU per valutare l'idoneità del locale alle nuove esigenze della propria attività commerciale e alle sopravvenute prescrizioni igienico-sanitarie.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo. Ha ritenuto il primo motivo non correlato alla ratio decidendi della sentenza impugnata, poiché la decisione di merito aveva esaminato il recesso come esercitato ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, L. 392/1978, cioè per gravi motivi, e non come recesso ad nutum. Ha inoltre osservato, in via di completezza, che i giudici di merito avevano valorizzato la clausola contrattuale sul recesso anticipato, ritenuta inefficace perché non selezionata dalle parti. Il secondo motivo è stato giudicato inammissibile perché non ha specificamente censurato la ratio decisiva posta dalla corte territoriale, secondo cui i motivi addotti erano già esistenti al momento in cui il contratto si era rinnovato tacitamente e la mancata tempestiva disdetta alla precedente scadenza valeva, secondo buona fede, come rinuncia a far valere in futuro tali ragioni. La Corte ha inoltre rilevato un ulteriore profilo di inammissibilità per difetto di autosufficienza, per non essere stata riprodotta e localizzata la lettera di recesso. I motivi terzo e quarto sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso è stato quindi complessivamente respinto sul piano processuale, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 27, ultimo comma, L. 392/1978

  recesso del conduttore per gravi motivi

  La Corte di merito aveva qualificato il recesso della conduttrice come esercitato per gravi motivi; la Cassazione ha rilevato che il ricorso non si confrontava con tale qualificazione e con la relativa ratio decidendi.

• art. 27, comma 7, L. 392/1978

  recesso con preavviso di mesi sei

  La ricorrente lo invocava come recesso ad nutum del conduttore, ma la censura è stata ritenuta non pertinente rispetto alla decisione impugnata.

• art. 27, comma 8, L. 392/1978

  gravi motivi sopravvenuti

  La Corte ha richiamato l'orientamento per cui, se i gravi motivi insorgono prima della scadenza utile per la disdetta e il conduttore non la esercita, il comportamento può essere letto, secondo buona fede, come rinuncia a far valere successivamente tali motivi.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Le censure sono state scrutinare sotto i profili di violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame, ma sono state giudicate inammissibili per difetto di specificità e di correlazione con la ratio decidendi.

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  Il motivo che non indica specificamente le ragioni dell'errore della sentenza e non si confronta con essa è stato qualificato come 'non motivo', quindi inammissibile.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  È stato ribadito che il ricorso deve riportare e localizzare gli atti e i documenti su cui si fonda; la mancata riproduzione/localizzazione della lettera di recesso integra ulteriore causa di inammissibilità.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La dedotta violazione per mancata nomina della CTU è stata assorbita, poiché la decisione di merito resisteva già per la diversa ratio sull'inefficacia del recesso.

• art. 380-bis.1, c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in adunanza camerale secondo il rito previsto per la decisione accelerata in Cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione la censura deve essere specifica e deve confrontarsi con la ratio decidendi effettivamente posta a base della sentenza impugnata; un motivo che attacca una decisione diversa da quella resa dal giudice di merito è inammissibile.
• Quando la sentenza impugnata si fonda su una ratio autonoma e decisiva, il ricorrente deve colpirla specificamente; in difetto, le ulteriori censure restano assorbite o comunque non idonee a determinare la cassazione.
• In materia di locazione ad uso diverso, il mancato esercizio della disdetta nel termine utile, a fronte di motivi già esistenti prima della scadenza, può essere apprezzato secondo buona fede come rinuncia a far valere successivamente tali ragioni.
• Nel giudizio di cassazione vale il principio di autosufficienza: gli atti e i documenti posti a base del motivo devono essere riprodotti e localizzati nel ricorso, pena l'inammissibilità.
• Le censure sulla mancata ammissione di prove o sulla mancata CTU non hanno rilievo se la decisione di merito è sorretta da una ragione autonoma che rende irrilevante l'istruttoria richiesta.

Come è indicizzato