Cassazione Civile, Ordinanza n. 34848/2022 del 25/11/2022

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato in Cassazione la sentenza della Corte d'appello che aveva confermato il rigetto, da parte del Tribunale, della domanda diretta a far dichiarare la nullità di un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con la controparte. Secondo il ricorrente, il preliminare sarebbe nullo per impossibilità dell'oggetto, poiché l'immobile promesso in vendita sarebbe stato gravato da abusi edilizi insanabili. In cassazione è stato dedotto un unico motivo: violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 c.c. e 116 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse errato nel non ravvisare la nullità del preliminare nonostante la pretesa insanabilità degli abusi edilizi.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha osservato, da un lato, che la dedotta insanabilità dell'abuso edilizio non era comunque dimostrata; dall'altro, ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui, per i contratti preliminari di compravendita stipulati dopo l'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, non si applica la nullità prevista dall'art. 15 della l. n. 10 del 1977 per gli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite senza concessione, essendo tale disciplina sostituita da quella della legge del 1985. Ha inoltre richiamato il principio per cui la dichiarazione urbanistica ex art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, o il successivo rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire anche dopo il preliminare. Il ricorso è stato pertanto rigettato; non sono state liquidate spese per mancata difesa dell'intimato; è stato dato atto dell'obbligo, se dovuto, del raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  È stata invocata dal ricorrente come norma violata per sostenere la nullità del preliminare; la Corte ha escluso che ricorressero i presupposti di nullità dedotti.

• art. 116 c.p.c.

  È stata richiamata dal ricorrente in relazione alla valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto infondato il motivo senza ravvisare errori decisivi nella valutazione compiuta dal giudice di merito.

• art. 15 L. n. 10 del 1977

  È stata richiamata solo per essere esclusa come disciplina applicabile al preliminare stipulato dopo l'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985.

• art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985

  La dichiarazione urbanistica prevista dalla norma, così come il successivo rilascio della concessione in sanatoria, può intervenire anche dopo la stipula del contratto preliminare.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Sono stati ravvisati i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  È la base del contributo unificato cui si riferisce il raddoppio disposto dalla Corte.

Massime di principio

• Al contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dopo l'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985 non si applica la nullità prevista dalla previgente disciplina urbanistica per gli atti aventi a oggetto immobili costruiti senza concessione.
• La nullità del preliminare non può essere affermata solo sulla base dell'esistenza di abusi edilizi se non sia dimostrata, in concreto, la dedotta insanabilità e se la disciplina urbanistica applicabile consenta la successiva regolarizzazione.
• La dichiarazione urbanistica richiesta dalla normativa edilizia, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire anche successivamente alla stipula del preliminare, senza determinare automaticamente la nullità del contratto.
• In sede di legittimità, una censura fondata sulla violazione delle norme sulla nullità del contratto è infondata quando si fondi su una disciplina non più applicabile al tipo di atto negoziale oggetto di causa.

Come è indicizzato