Cassazione Civile, Ordinanza n. 04300/2024 del 16/02/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile sito in Roma, acquistato da una società e poi concesso in leasing a un'utilizzatrice. Quest'ultima ha agito deducendo gravi vizi strutturali dell'immobile (lesioni a murature e solai, necessità di consolidamento), chiedendo l'accertamento dei vizi, la quantificazione dei costi di ripristino, la diminuzione di valore e il risarcimento dei danni, compreso il mancato reddito da locazione. Il Tribunale aveva rigettato la domanda per difetto di legittimazione attiva dell'utilizzatrice. La Corte d'appello ha invece riconosciuto la legittimazione dell'utilizzatrice ad agire direttamente contro la venditrice, sulla base del collegamento negoziale tra vendita e leasing e di clausole contrattuali che le attribuivano facoltà di agire direttamente; ha escluso la facile riconoscibilità dei vizi e applicato la garanzia ex artt. 1490 e 1494 c.c., liquidando i danni in euro 299.165,25 e riconoscendo la manleva dei danti causa della venditrice. La ricorrente principale ha censurato soprattutto la prova dei vizi, la riconoscibilità degli stessi, e la liquidazione delle spese. I ricorrenti incidentali hanno contestato, tra l'altro, la tempestività della denuncia dei vizi verso i danti causa, l'omessa pronuncia su varie domande e la liquidazione del danno da mancata locazione e dell'IVA. La Corte di cassazione ha accolto il motivo incidentale relativo alla tempestività/efficacia della denuncia dei vizi nei confronti dei danti causa della venditrice, ritenendo non opponibile a terzi una deroga pattizia al termine di denuncia contenuta in un contratto cui essi erano estranei; ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione. Sono stati dichiarati inammissibili il primo motivo del ricorso principale e altri motivi incidentali, rigettati alcuni motivi, e assorbiti i restanti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo del ricorso incidentale dei danti causa della venditrice e il terzo motivo del ricorso incidentale di uno dei chiamati; ha dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso principale, rigettato il secondo, assorbito il terzo; ha dichiarato inammissibile o rigettato vari motivi incidentali ulteriori e assorbito il ricorso incidentale della società utilizzatrice; infine ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinviato alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La ratio dell'accoglimento risiede nell'errore della Corte d'appello nell'avere ritenuto sufficiente, anche verso i terzi danti causa, la denuncia dei vizi effettuata dall'utilizzatrice e nell'avere applicato ai terzi una deroga pattizia al termine di denuncia contenuta in un contratto a cui essi erano estranei.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  richiama la garanzia per i vizi della cosa venduta, presupposto dell'azione di responsabilità del venditore

• art. 1491 c.c.

  la facile riconoscibilità dei vizi esclude la garanzia; nel caso concreto la Corte d'appello ha ritenuto che i vizi non fossero facilmente riconoscibili

• art. 1494 c.c.

  se la garanzia opera, il venditore risponde dei danni; la Corte ribadisce che il venditore è obbligato al risarcimento quando non provi l'ignoranza senza colpa dei vizi

• art. 1495 c.c.

  disciplina la denuncia dei vizi e il termine decadenziale; la Corte afferma che la denuncia pattizia estesa a terzi non è opponibile a soggetti estranei al relativo contratto

• art. 2697 c.c.

  viene richiamato in tema di onere della prova, ma la Corte osserva che la censura è inammissibile quando mira solo a contestare la valutazione delle prove

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi di omessa pronuncia; la Corte ribadisce che non sussiste omessa pronuncia quando la decisione adottata comporta implicitamente il rigetto delle domande incompatibili

• art. 91 c.p.c.

  invocato in tema di spese; il relativo motivo è stato assorbito

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  usato per denunciare violazioni di legge sostanziale e processuale

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  usato per denunciare nullità processuali e omessa pronuncia

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per omesso esame di fatti decisivi; la Corte ne ribadisce l'inammissibilità se non è indicato il fatto storico decisivo omesso

• art. 2966 c.c.

  richiamato per affermare che la decadenza è impedita dal riconoscimento del diritto da parte dell'obbligato, ma non dal comportamento di un terzo estraneo al rapporto

• art. 281 c.p.c.

  richiamato nel motivo sul contraddittorio e sulla trattazione orale

• art. 281-sexies c.p.c.

  richiamato nel motivo sul preteso difetto di contraddittorio e sul preavviso della trattazione orale

• art. 1223 c.c.

  richiamato nei motivi relativi alla liquidazione del danno

• art. 1226 c.c.

  richiamato per la liquidazione equitativa del danno

• art. 2056 c.c.

  richiamato per il risarcimento del danno in materia extracontrattuale e il richiamo ai criteri di liquidazione

• art. 1123 c.c.

  richiamato nei motivi sulle spese e sulla ripartizione del danno, ma senza esito favorevole ai ricorrenti

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in tema di valutazione delle prove

• D.P.R. n. 633/1972

  richiamato in relazione all'applicazione dell'IVA al risarcimento del danno

Massime di principio

• Nella vendita collegata a un leasing, l'utilizzatore può agire direttamente contro il venditore per i vizi della cosa quando il collegamento negoziale e/o una specifica clausola contrattuale gli attribuiscano tale facoltà; tuttavia, le pattuizioni che incidono sui termini o sulle modalità di denuncia non sono automaticamente opponibili ai soggetti che siano rimasti estranei al contratto da cui tali pattuizioni derivano.
• La denuncia dei vizi idonea a evitare la decadenza deve provenire dal soggetto legittimato nei confronti del soggetto contro cui il diritto si fa valere; il comportamento o la comunicazione di un terzo estraneo al rapporto contrattuale non equivale al riconoscimento del diritto ex art. 2966 c.c. né supplisce alla denuncia dovuta verso il terzo.
• In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, la non facile riconoscibilità dei vizi da parte dell'acquirente non esclude la garanzia: al contrario, se il vizio non è riconoscibile, nasce l'obbligazione di garanzia e il venditore può essere condannato anche al risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., salvo che provi l'ignoranza senza colpa del vizio.
• La censura di violazione dell'art. 2697 c.c. è ammissibile solo quando il giudice di merito abbia realmente invertito l'onere della prova; se il motivo si risolve nella contestazione della valutazione delle prove o dell'apprezzamento del materiale istruttorio, esso è inammissibile come vizio di diritto.
• Il vizio di omessa pronuncia non ricorre quando il giudice, accogliendo una domanda incompatibile con le pretese avverse, mostra implicitamente di averle rigettate; è necessario un completo mancato provvedimento su una domanda o eccezione decisiva.
• La deduzione del vizio ex art. 360, n. 5 c.p.c. richiede l'indicazione del fatto storico decisivo asseritamente omesso; non è sufficiente prospettare una diversa lettura delle prove o contestare la preferenza accordata dal giudice di merito a una consulenza rispetto a un'altra.

Come è indicizzato