Cassazione Civile, Ordinanza n. 08851/2024 del 03/04/2024

Esito

La controversia

Due conduttrici di immobili di proprietà di un ente previdenziale pubblico hanno convenuto l'ente chiedendo di accertare l'avvenuto acquisto degli immobili alla data del 31/10/2001, sostenendo di avere validamente esercitato l'opzione di acquisto prevista dalla disciplina di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, ovvero di ottenere il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. con determinazione del prezzo secondo i criteri normativi vigenti. L'ente ha eccepito il difetto di giurisdizione del giudice ordinario e, nel merito, ha contestato che la comunicazione del 1999 integrasse una proposta di vendita, sostenendo che si trattasse di un mero questionario informativo privo di indicazione del prezzo e che la vera offerta fosse solo quella inviata nel 2007, quando gli immobili erano stati qualificati come "di pregio". La Corte d'appello ha accolto la domanda delle conduttrici ritenendo sussistente la giurisdizione ordinaria e trasferendo gli immobili ex art. 2932 c.c., con applicazione di abbattimenti sul prezzo. In cassazione l'ente ha dedotto: insussistenza di una valida proposta di vendita nel 1999 e impossibilità di perfezionare un preliminare senza prezzo; difetto di giurisdizione del giudice ordinario; omessa pronuncia sulle difese svolte nel merito per erronea applicazione del principio di non contestazione; ultrapetizione per l'ulteriore abbattimento del 14%; erroneità della regolazione delle spese.

La decisione

La Corte ha rigettato il secondo motivo sul difetto di giurisdizione, ma ha accolto il primo e il terzo motivo, ritenendo fondati sia l'errore di diritto sulla qualificazione della comunicazione del 1999 e sulla necessità che vi sia una valida offerta/proposta di alienazione da parte dell'ente, sia l'errore processuale per avere la Corte d'appello deciso nel merito assumendo erroneamente la mancanza di contestazione nonostante le difese dell'ente fossero state specificamente articolate. Sono stati dichiarati assorbiti il quarto e il quinto motivo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare se il questionario/comunicazione del 1999 fosse o meno una proposta contrattuale funzionale all'esercizio dell'opzione e, in caso positivo, se le risposte delle conduttrici abbiano perfezionato un preliminare di vendita; il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda delle conduttrici era volta a ottenere una sentenza costitutiva che producesse gli effetti del contratto non concluso, ma tale tutela presuppone l'avvenuto perfezionamento di un valido preliminare di vendita.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che il trasferimento della proprietà richiede un valido accordo tra le parti.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato per contestare la sussistenza degli elementi essenziali di un contratto di vendita/preliminare.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato per affermare che l'accordo si perfeziona solo con proposta e accettazione validamente formate.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato in relazione alla forma degli atti traslativi/preliminari aventi ad oggetto immobili.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato in tema di forma del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato per ribadire che il trasferimento della proprietà avviene per effetto del consenso legittimamente manifestato.

• art. 1329 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di proposta e revoca dell'offerta.

• art. 1331 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di opzione e formazione del vincolo contrattuale.

• art. 3 d.l. n. 351/2001

  La disposizione è richiamata come disciplina della vendita degli immobili per i quali i conduttori abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001; la Corte la interpreta nel senso che non introduce un obbligo di vendita dei beni non validamente offerti in opzione dal proprietario, ma disciplina prezzo e condizioni per gli immobili effettivamente offerti.

• L. n. 410/2001

  Norma di conversione del d.l. n. 351/2001, richiamata come parte del quadro normativo sulla dismissione degli immobili.

• art. 1 d.l. n. 41/2004

  La Corte richiama la disposizione come conferma che il prezzo va determinato al momento dell'offerta in opzione e che tale disciplina presuppone necessariamente la sussistenza di un'offerta da parte dell'ente.

• L. n. 104/2004

  Norma di conversione del d.l. n. 41/2004, richiamata nel quadro normativo sul prezzo di vendita degli immobili residenziali.

• art. 37 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sul difetto di giurisdizione.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte rileva la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato/di non contestazione, poiché la Corte d'appello ha deciso nel merito assumendo erroneamente l'assenza di contestazioni specifiche.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ultrapetizione e nell'applicazione del diritto sostanziale.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in relazione al difetto di motivazione/struttura della sentenza impugnata.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato in tema di condanna alle spese secondo il principio di soccombenza.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato per contestare la mancata compensazione delle spese in presenza di oscillazioni giurisprudenziali e novità della questione.

Massime di principio

• In materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, il conduttore può far valere il diritto all'acquisto e chiedere l'esecuzione in forma specifica solo se l'ente proprietario abbia validamente manifestato la volontà di vendere l'immobile mediante una proposta di alienazione idonea e completa, non essendo configurabile un autonomo obbligo di vendita imposto direttamente dalla legge.
• La giurisdizione si determina in base al petitum sostanziale: se la domanda mira a ottenere il trasferimento coattivo del bene in forza di un preteso preliminare di vendita, la controversia appartiene al giudice ordinario; se invece si controverte solo della corretta determinazione del prezzo in assenza di un valido atto di offerta, il tema può spostarsi sul piano dell'interesse legittimo.
• Nel giudizio civile il principio di non contestazione non può essere invocato quando la parte convenuta abbia effettivamente svolto specifiche difese di merito incompatibili con la tesi attorea; il giudice non può quindi ritenere non contestati i fatti controversi ignorando la linea difensiva risultante dagli atti.
• La sentenza ex art. 2932 c.c. presuppone l'accertamento di un valido vincolo preliminare; in assenza di una proposta contrattuale idonea o di elementi essenziali come il prezzo, non può essere disposto il trasferimento coattivo del bene.
• Le disposizioni speciali sulla vendita di immobili degli enti previdenziali disciplinano prezzo e condizioni della cessione solo per gli immobili effettivamente offerti in opzione dal proprietario, e non consentono di trasformare la mera manifestazione di interesse del conduttore in un diritto potestativo all'acquisto.

Come è indicizzato