Cassazione Civile, Ordinanza n. 40290/2021 del 15/12/2021

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato nel 2005 da una società venditrice un prefabbricato poi oggetto di ordine di demolizione, dopo aver appreso dell'esistenza in licenza edilizia di una clausola che consentiva al Comune di ordinarne l'abbattimento in qualsiasi momento. La compratrice aveva chiesto la risoluzione della vendita e la restituzione del prezzo, deducendo che il venditore aveva taciuto il vincolo gravante sull'immobile. Il tribunale aveva respinto la domanda ritenendo provata la conoscenza del vincolo da parte dell'acquirente. La corte d'appello, invece, aveva escluso l'applicazione della garanzia per vizi ex art. 1489 c.c. per la conoscenza del vincolo, ma aveva ritenuto applicabile la restituzione del prezzo ai sensi dell'art. 1488 c.c., sul presupposto dell'intervenuta evizione del bene e senza riconoscere la compensazione per il preteso godimento del bene. In cassazione la società venditrice ha dedotto, da un lato, l'erroneità nell'ammettere come non nuova la domanda di restituzione del prezzo ex art. 1488 c.c. e, dall'altro, l'erronea applicazione della disciplina dell'evizione, sostenendo che la conoscenza del vincolo da parte dell'acquirente escludesse la garanzia e che, comunque, il prezzo non potesse essere restituito. La società acquirente ha proposto ricorso incidentale lamentando, in sintesi, che la corte territoriale avrebbe dovuto accogliere la domanda risarcitoria/risolutoria anche a prescindere dalla conoscenza del vincolo, oltre a contestare l'ammissibilità e la valutazione della prova testimoniale sulla conoscenza della clausola.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, ha dichiarato assorbito il primo motivo del ricorso principale e ha rigettato gli altri motivi incidentali. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda attenendosi ai principi indicati, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che la corte territoriale aveva errato nel trattare la fattispecie come se la conoscenza del vincolo da parte dell'acquirente impedisse sempre la garanzia per evizione, senza verificare se la demolizione integrasse effettivamente evizione o piuttosto una limitazione del godimento/una situazione rientrante nell'art. 1489 c.c., e senza approfondire le ragioni dell'inserimento della clausola edilizia e le ricadute della vicenda amministrativa.

Norme richiamate

• art. 1488 c.c.

  La garanzia per evizione opera anche se il compratore conosceva la possibile causa di futura evizione; la conoscenza del vincolo non esclude di per sé la restituzione del prezzo quando l'evizione si verifica, salvo vendita a rischio e pericolo del compratore.

• art. 1489 c.c.

  La norma riguarda i pesi e gli oneri che limitano il godimento del bene lasciando integra l'acquisizione patrimoniale; se la privazione non incide sul trasferimento del bene in sé, ma solo sul suo godimento, non si è in presenza di evizione.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale per contestare l'ammissibilità in appello della domanda di restituzione del prezzo; la censura è stata esaminata unitamente alla questione della novità della domanda.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale per sostenere la non proponibilità in appello della domanda di restituzione del prezzo; la Corte di cassazione ha però accolto la diversa censura sulla disciplina sostanziale dell'evizione.

• art. 2722 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per contestare la prova testimoniale in relazione al contenuto della conoscenza del vincolo.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in tema di prova testimoniale.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale con riferimento al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e alle dedotte questioni sulla prova.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale con riferimento alla struttura dei motivi di appello.

• art. 157, comma 2, c.p.c.

  Le nullità della prova testimoniale, essendo relative, devono essere eccepite tempestivamente dalla parte interessata nella prima difesa utile; in difetto sono sanate e non deducibili in cassazione.

• art. 2697 c.c.

  La violazione si configura solo se il giudice attribuisce l'onere della prova alla parte sbagliata, non quando valuti in modo non condivisibile se la parte onerata abbia assolto l'onere probatorio.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è ammissibile in cassazione solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non dedotte o abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi che non la hanno; non basta contestare la valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice disattende prove legali o attribuisce valore di prova piena a elementi che richiedono invece valutazione critica; non basta lamentare una cattiva lettura della prova.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Nel testo è richiamato per precisare che la critica alla motivazione è inammissibile se diretta contro la mera valutazione delle prove e non contro l'omesso esame di un fatto storico decisivo.

Massime di principio

• Nella vendita, la distinzione tra evizione e pesi/oneri che limitano il godimento dipende dagli effetti concreti della vicenda sul bene: c'è evizione solo quando l'acquirente perda il bene o il diritto trasferito nelle sue caratteristiche essenziali, mentre se il bene resta acquisito ma è gravato da limitazioni al godimento si applica la disciplina dei vizi/oneri.
• La garanzia per evizione opera anche se l'acquirente conosceva il rischio di futura evizione o il vincolo sul bene, poiché la conoscenza del compratore non esclude la tutela salvo patto di vendita a rischio e pericolo del compratore.
• Quando una questione sostanziale dipende da una vicenda amministrativa o urbanistica che ha inciso sul bene venduto, il giudice deve esaminare le cause dell'atto amministrativo e le ricadute del vincolo sui rapporti tra le parti, non potendo fermarsi alla sola formula usata in sentenza.
• Le nullità relative concernenti l'ammissione o l'espletamento della prova testimoniale devono essere eccepite tempestivamente nella prima difesa utile; se non lo sono, restano sanate e non possono essere dedotte per la prima volta in sede di impugnazione.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo se l'onere probatorio viene posto a carico della parte sbagliata; se la doglianza riguarda invece il cattivo apprezzamento del materiale istruttorio, il vizio è semmai di motivazione nei limiti dell'art. 360, n. 5, c.p.c.
• La censura ex artt. 115 e 116 c.p.c. non consente di ottenere un nuovo giudizio di merito sulle prove: è utile solo se il giudice ha utilizzato prove non acquisite, ha ignorato prove legali o ha attribuito efficacia probatoria piena a elementi che la legge sottopone a valutazione.

Come è indicizzato