Cassazione Civile, Ordinanza n. 14646/2025 del 31/05/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di liquidazione dell'imposta di registro relativo a una compravendita immobiliare registrata il 12 maggio 2015, con il quale l'Ufficio aveva rettificato il valore degli immobili ceduti, notificando l'atto sia alla società venditrice sia alla società acquirente in liquidazione. Le contribuenti avevano impugnato l'avviso e la Commissione tributaria provinciale aveva accolto i ricorsi; la Commissione tributaria regionale, riuniti gli appelli dell'Ufficio, aveva confermato le decisioni di primo grado. L'Agenzia delle entrate ricorre per cassazione con due motivi: il primo denuncia omessa o apparente motivazione della sentenza regionale, ritenuta meramente adesiva a un precedente di merito; il secondo denuncia violazione della disciplina dell'imposta di registro, sostenendo che la base imponibile degli immobili compravenduti non poteva essere ridotta per effetto delle ipoteche gravanti sui beni, poiché il valore imponibile deve essere quello venale in comune commercio del singolo bene, non depurato da vincoli reali che incidono semmai sul prezzo concretamente pattuito tra le parti.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la motivazione della sentenza impugnata, pur sintetica e per relationem, era comunque sufficiente a rendere percepibile la ratio decidendi e a consentire il controllo della decisione. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che, in tema di imposta di registro sugli atti aventi a oggetto beni immobili, la base imponibile va determinata sul valore venale in comune commercio del bene considerato in sé, senza tenere conto di ipoteche o di altri vincoli reali che possono al più incidere sul prezzo tra le parti. La sentenza regionale è stata quindi cassata e la causa rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È richiamato come parametro del motivo relativo a omessa o apparente motivazione della sentenza.

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  È invocato per denunciare il vizio di motivazione della decisione tributaria impugnata.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio sussiste solo quando la motivazione non consenta di individuare gli elementi posti a base del convincimento del giudice.

• art. 43 d.P.R. n. 131/1986

  È richiamato nel secondo motivo come norma della disciplina dell'imposta di registro.

• art. 51 d.P.R. n. 131/1986

  La base imponibile per gli atti aventi a oggetto immobili va determinata sul valore venale in comune commercio del bene, considerato in sé; ipoteche e altri vincoli reali non incidono di regola sul criterio legale di stima.

• art. 50 d.P.R. n. 131/1986

  È evocato per il raffronto con la diversa disciplina del conferimento di beni in società, che prevede la considerazione di passività e oneri.

• legge 27 luglio 1978, n. 392

  È richiamata solo come esempio di situazione idonea a incidere sul valore di scambio dell'immobile (immobile locato con diritto di prelazione del conduttore).

Massime di principio

• Nel processo tributario, il vizio di motivazione della sentenza è configurabile solo quando la motivazione manchi del tutto o sia meramente apparente, ossia non consenta di comprendere gli elementi di fatto e di diritto posti a base della decisione e di esercitare il controllo di legittimità.
• In tema di imposta di registro sugli atti aventi a oggetto beni immobili, la base imponibile deve essere calcolata sul valore venale in comune commercio del singolo immobile, considerato oggettivamente alla data dell'atto.
• Ai fini della stima fiscale degli immobili, le ipoteche o gli altri vincoli reali non entrano ordinariamente nel criterio di determinazione della base imponibile, perché attengono al rapporto concreto tra le parti e non al valore di mercato del bene in sé.
• Possono invece rilevare, nella valutazione del valore venale, solo quelle condizioni oggettive del bene che incidano in modo normale e non contingente sulle sue potenzialità di utilizzazione e sul prezzo di mercato.

Come è indicizzato