Cassazione Civile, Ordinanza n. 08038/2024 del 25/03/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione di immobile destinato ad attività di ristorazione, stipulato per iscritto con previsione, nella clausola n. 5, che il ritardato o mancato pagamento anche di una sola mensilità sarebbe stato "causa immediata di risoluzione del contratto". La conduttrice, convenuta in opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dalla locatrice per il pagamento di canoni maturati fino al 31 agosto 2012, sosteneva che quella clausola dovesse essere qualificata come previsione di termine essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c. e non come clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.; da ciò faceva discendere l’asserita automatica risoluzione del rapporto già per il mancato pagamento della prima mensilità, con conseguente insussistenza del credito per i canoni successivi. In appello e poi in cassazione lamentava inoltre: omesso esame del motivo di gravame relativo alla corretta qualificazione della clausola; motivazione apparente della sentenza d’appello; erronea affermazione di una domanda riconvenzionale; erronea applicazione dell’art. 1591 c.c. sul presupposto della mora del conduttore; e erronea ripartizione dell’onere della prova quanto al rilascio dell’immobile e alla data di restituzione delle chiavi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso per motivazione apparente, ritenendo che la Corte d’appello avesse liquidato in modo solo assertorio e quindi giuridicamente insufficiente il motivo di gravame relativo alla qualificazione della clausola contrattuale. Tuttavia, esercitando i poteri di decisione nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c., la Cassazione ha comunque riesaminato la questione e ha stabilito che la clausola n. 5 non era una previsione di termine essenziale ex art. 1457 c.c., ma una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. Per effetto di ciò, ha escluso che la tesi della conduttrice potesse condurre all’accoglimento dell’opposizione, ha rigettato l’appello e, in sostanza, ha confermato il credito della locatrice per i canoni dovuti fino alla data di restituzione dell’immobile. Sono state inoltre poste a carico della ricorrente le spese del giudizio di appello e di legittimità, con l’ulteriore contributo unificato previsto dalla legge.

Norme richiamate

• art. 1456 c.c.

  La clausola che prevede che il ritardo o il mancato pagamento anche di una sola mensilità sia causa immediata di risoluzione del contratto è qualificata come clausola risolutiva espressa.

• art. 1457 c.c.

  Non ricorre un termine essenziale per l’adempimento periodico del canone, poiché la locazione è contratto di durata e, in mancanza di espressa pattuizione, la scadenza mensile non integra essenzialità del termine.

• art. 1362 c.c.

  Il criterio letterale prevale quando la formulazione della clausola è chiara e univoca; in tal caso non è ammessa una diversa interpretazione.

• art. 1366 c.c.

  L’interpretazione del contratto deve essere improntata a lealtà e tutela dell’interesse delle parti, evitando letture cavillose incompatibili con il significato della pattuizione.

• art. 1591 c.c.

  Per il danno da ritardata restituzione dell’immobile, il locatore ha diritto al corrispettivo fino alla restituzione; la prova della restituzione e dei fatti estintivi del credito incombe sul conduttore.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione solo assertoria o apparente integra vizio della sentenza, perché non consente di percepire l’iter logico-giuridico seguito dal giudice.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La cassazione può decidere nel merito senza rinvio quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto dell’impugnazione sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle locazioni a canoni periodici, la clausola che stabilisce la risoluzione immediata in caso di mancato o ritardato pagamento di una mensilità va normalmente qualificata come clausola risolutiva espressa, se il testo lo dice in modo chiaro e univoco, e non come termine essenziale ex art. 1457 c.c.
• Quando la lettera della pattuizione è inequivoca, l’interprete non può sostituire al dato testuale una ricostruzione diversa fondata su valutazioni soggettive o su letture cavillose.
• Nel giudizio per canoni o per danni da ritardata restituzione dell’immobile, il conduttore deve provare i fatti estintivi del credito del locatore, compresa l’effettiva restituzione del bene; il locatore mantiene il diritto al corrispettivo fino alla riconsegna.
• La motivazione della sentenza è apparente quando il giudice si limita ad un’affermazione assertoria senza rendere percepibile il percorso logico-giuridico seguito, con conseguente vizio denunciabile in cassazione.
• La cassazione, quando la causa sia matura per la decisione e non servano ulteriori accertamenti, può pronunciare direttamente sul merito dopo la cassazione della sentenza impugnata.

Come è indicizzato