Corte di giustizia, Sentenza C-707/18

Detrazione IVA e prima iscrizione nel registro immobiliare

La pronuncia riguarda un rinvio pregiudiziale del Tribunalul Timiș in materia di IVA, relativo alle spese sostenute da un acquirente soggetto passivo per la prima iscrizione di terreni non ancora accatastati/iscritti nel registro immobiliare nazionale. Il caso nasce nell’ambito dell’acquisto di terreni da parte di Amărăști Land Investment SRL, società costituita per svolgere attività agricole.

Fatti e procedimento principale

La società aveva stipulato promesse sinallagmatiche di vendita e, per poter giungere alla vendita in forma notarile, aveva sostenuto a proprie spese costi per servizi di avvocati, notai e società specializzate in materia catastale e topografica. Le promesse contenevano una clausola secondo cui l’acquirente avrebbe eseguito tutte le operazioni necessarie alla raccolta documentale, autenticazione e registrazione, relative al catasto e all’iscrizione nel registro immobiliare.

L’amministrazione fiscale rumena, dopo aver inizialmente accolto una domanda di rimborso IVA, ha poi emesso un avviso di accertamento ritenendo che l’importo convenuto di EUR 750 per ettaro rappresentasse il corrispettivo di un servizio reso dall’acquirente ai venditori. La società ha contestato l’atto, sostenendo che si trattava di costi di investimento sostenuti per operazioni imponibili e dunque detraibili.

Questioni pregiudiziali

Il giudice nazionale ha chiesto, in sostanza:

• se l’acquirente che assume contrattualmente le spese per la prima iscrizione del bene nel registro immobiliare effettui una prestazione di servizi nei confronti del venditore oppure sostenga costi detraibili come spese di investimento;
• se tali spese possano essere qualificate come attività preliminari all’investimento con diritto alla detrazione ai sensi degli articoli 167 e 168 della direttiva IVA;
• se i costi amministrativi, inclusi quelli di prima iscrizione, debbano necessariamente gravare sul venditore oppure possano essere attribuiti contrattualmente all’acquirente.

Normativa rilevante

La Corte richiama in particolare:

• l’articolo 2, paragrafo 1, lettera c), della direttiva 2006/112/CE, che assoggetta a IVA le prestazioni di servizi effettuate a titolo oneroso;
• l’articolo 24, paragrafo 1, che definisce la prestazione di servizi come ogni operazione che non costituisce cessione di beni;
• l’articolo 28, che disciplina l’ipotesi del soggetto passivo che agisce in nome proprio ma per conto terzi;
• gli articoli 167 e 168, lettera a), relativi al diritto a detrazione.

Sono richiamate anche disposizioni del diritto rumeno sul libro fondiario e sulla forma notarile della vendita immobiliare, rilevanti per capire che la prima iscrizione e l’indicazione del proprietario riflettono un obbligo di legge gravante sul venditore.

Ragionamento della Corte sulla quarta questione

La Corte osserva anzitutto che la direttiva IVA non contiene norme che limitino, in linea di principio, la libertà contrattuale delle parti di stabilire chi sostenga i costi delle formalità amministrative connesse alla vendita immobiliare. Tuttavia, quando il diritto nazionale impone la prima iscrizione nel registro immobiliare e l’indicazione del venditore come proprietario, tali adempimenti restano espressione di un obbligo di legge gravante sul venditore.

Di conseguenza, una clausola contrattuale che sposti sull’acquirente tali costi non modifica la natura dell’obbligo legale sottostante. Per questo motivo, la mera presenza della clausola non è decisiva per stabilire il diritto alla detrazione IVA.

Ragionamento della Corte sulla prima e terza questione

La Corte applica l’articolo 28 della direttiva IVA, che finge due prestazioni di servizi identiche e consecutive quando un soggetto passivo agisce in nome proprio ma per conto terzi. Nel caso di specie, è pacifico che l’acquirente ha agito in nome proprio; inoltre, ha operato per conto del venditore perché le attività di prima iscrizione servivano ad adempiere un obbligo di legge del venditore stesso.

La Corte afferma quindi che l’acquirente, che compie a proprie spese le azioni necessarie alla prima iscrizione avvalendosi di servizi resi da terzi soggetti passivi, deve essere considerato come se avesse fornito a titolo personale tali servizi al venditore. È irrilevante che il costo catastale non sia stato riaddebitato e che il prezzo di vendita non lo includa, poiché l’articolo 28 non richiede che il rapporto sia economicamente ribaltato sul destinatario in forma di riaddebito espresso.

Conseguenza sulla seconda questione

Poiché la Corte qualifica l’operazione come prestazione di servizi resa dall’acquirente al venditore ai sensi dell’articolo 28, non è necessario esaminare la seconda questione sulla possibile qualificazione di tali costi come spese di investimento detraibili. La Corte dichiara quindi che su tale punto non occorre rispondere.

Dispositivo e principio affermato

La Corte conclude che:

• la direttiva IVA non osta a una clausola contrattuale che ponga a carico dell’acquirente le spese per le formalità amministrative, incluse quelle di prima iscrizione nel registro immobiliare;
• tuttavia, la sola presenza di tale clausola non basta a stabilire il diritto alla detrazione IVA;
• nell’ambito di una promessa sinallagmatica di vendita, l’acquirente soggetto passivo che svolga le azioni necessarie alla prima iscrizione, avvalendosi di terzi, si considera come soggetto che ha fornito personalmente al venditore i servizi in questione ai sensi dell’articolo 28 della direttiva IVA, anche se il prezzo di vendita non include il relativo controvalore.

Impatto pratico

Per gli operatori, la decisione segnala che la corretta qualificazione IVA di spese accessorie all’acquisto immobiliare dipende non solo dall’assetto contrattuale, ma soprattutto dalla funzione economico-giuridica dell’obbligo sottostante secondo il diritto nazionale. In ambito immobiliare, la ripartizione convenzionale dei costi non è automaticamente decisiva ai fini della detraibilità o della qualificazione della prestazione resa.