Sentenza del 06/03/2015 n. 4580 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato un avviso di liquidazione relativo a numerosi contratti di locazione immobiliare non registrati, contestando sia la legittimità dell'accesso della Guardia di Finanza e dell'utilizzo della documentazione acquisita, sia l'obbligo di registrazione e il pagamento dell'imposta da parte della comproprietaria al 50%. Sosteneva inoltre la decadenza dell'Amministrazione, l'avvenuta registrazione di alcuni contratti, i termini applicabili ai contratti con corrispettivi asseritamente occultati e l'illegittimità delle sanzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto i primi cinque motivi. Ha ritenuto legittimo l'accesso, poiché la contiguità e la promiscuità tra i locali della società e l'abitazione consentivano di ricomprendere quest'ultima nell'autorizzazione o, comunque, rendevano non necessaria un'ulteriore autorizzazione. Ha inoltre stabilito che, in caso di immobile in comproprietà concesso in locazione, tutti i comproprietari sono presumibilmente contraenti e sono solidalmente obbligati alla registrazione e al pagamento dell'imposta, salvo prova contraria. È stata invece accolta la censura relativa all'omessa pronuncia della CTR su tre eccezioni: registrazione dei contratti del 1998, decadenza per i contratti registrati con corrispettivi asseritamente inferiori e responsabilità/disapplicazione delle sanzioni. La sentenza impugnata è stata cassata parzialmente e la causa rinviata ad altra sezione della CTR Liguria, anche per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 3, comma 1, lett. a), 10, lett. a), e 57, comma 1

  Sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta di registro tutti i contraenti verbali di locazione di immobili.

  In caso di locazione verbale di un immobile in comproprietà, tutti i comproprietari sono considerati contraenti, salvo prova contraria, e rispondono solidalmente dell'obbligo di registrazione e del pagamento dell'imposta.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 15 e 76

  Disciplinano la registrazione d'ufficio e i termini di decadenza dell'Amministrazione. Nel caso concreto la pretesa relativa ai contratti in corso nel 1993 non era decaduta alla data di notifica dell'avviso del 12 dicembre 1998.

• Codice civile, artt. 1103 e 1105

  La Corte valorizza i poteri dei comproprietari nella gestione e nel godimento del bene comune: da tali poteri presume il consenso di tutti alla locazione dell'intero immobile, a meno che il comproprietario dimostri che la locazione sia stata conclusa soltanto per la propria quota.

• Codice civile, art. 817

  La nozione di pertinenza è stata esaminata con riferimento ai locali oggetto dell'accesso, ma la decisione è stata fondata soprattutto sull'accertata promiscuità e contiguità tra sede sociale e abitazione.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 52, comma 2

  In presenza di locali abitativi utilizzati promiscuamente con locali destinati all'attività, l'accesso può ritenersi legittimo quando vi sia agevole comunicazione interna e possibilità di trasferimento dei documenti dell'attività, senza necessità di una distinta autorizzazione.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Il giudice deve pronunciarsi su tutte le domande, eccezioni e questioni ritualmente sottoposte. L'omessa pronuncia su eccezioni riproposte in appello comporta la cassazione della sentenza e il rinvio.

• Codice di procedura civile, art. 384, comma 4

  Consente alla Corte di cassazione di correggere la motivazione della decisione impugnata quando il dispositivo risulta conforme a diritto, come avvenuto per la questione del termine di decadenza.

• D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 2

  La contribuente aveva invocato la disciplina della responsabilità per le sanzioni, sostenendo che dovessero eventualmente gravare sulla persona fisica dell'amministratore; la questione non era stata esaminata dalla CTR ed è stata rinviata.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 8

  La contribuente aveva chiesto la disapplicazione delle sanzioni per obiettiva incertezza normativa; anche questa eccezione è rimasta priva di esame e dovrà essere valutata dal giudice del rinvio.

Massime di principio

• Quando un immobile in comproprietà viene locato per la sua interezza, l'Amministrazione può presumere, salvo prova contraria, che tutti i comproprietari abbiano partecipato alla locazione; ciascuno può quindi essere chiamato a rispondere solidalmente dell'imposta di registro.
• La mera titolarità di una quota ideale non consente normalmente di frazionare il contratto o il canone ai fini dell'eventuale soglia di registrazione, se la locazione riguarda materialmente l'intero immobile.
• Il comproprietario che nega di avere partecipato alla locazione deve fornire elementi concreti per dimostrare che il contratto è stato concluso senza il suo consenso o soltanto relativamente alla quota altrui.
• La contiguità e la promiscuità tra locali aziendali e abitativi possono legittimare l'accesso e l'acquisizione della documentazione, soprattutto quando sia possibile comunicare internamente o trasferire agevolmente i documenti dell'attività.
• L'omessa pronuncia del giudice tributario su eccezioni specificamente riproposte in appello costituisce un vizio della sentenza e impone il rinvio per un nuovo esame delle questioni non decise.
• La cassazione parziale non implica necessariamente la vittoria definitiva del contribuente: il ricorrente può ottenere il rinvio limitatamente alle questioni non esaminate, mentre gli altri capi della decisione restano confermati.