Cassazione Civile, Ordinanza n. 10807/2025 del 24/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione ad uso commerciale di un locale sito in Vico Equense, composto da piano terra e seminterrato. La società conduttrice aveva agito chiedendo l'annullamento per dolo del contratto e la risoluzione per grave inadempimento del locatore, sostenendo che una parte del bene fosse abusiva e che ciò avesse impedito o reso illegittimi i lavori di completamento e l'avvio dell'attività commerciale, con conseguente inutilizzabilità del locale e sospensione del canone. Il locatore, a sua volta, aveva ottenuto decreti ingiuntivi per canoni e aveva chiesto la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice. In appello la società ha censurato: il riparto dell'onere della prova sull'abusività del bene e sul rilascio delle autorizzazioni amministrative; la qualificazione della fattispecie come inadempimento del locatore ex art. 1575 c.c.; l'omessa pronuncia/erronea valutazione sulla questione del locale seminterrato e della CTU; la presunta contraddittorietà della motivazione; l'omessa valutazione di documenti e di una pretesa confessione stragiudiziale; l'omessa pronuncia sulla revoca delle prove; e l'omessa pronuncia sulla domanda di annullamento per dolo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i singoli motivi perché, in larga parte, non si confrontavano con l'intera ratio decidendi della sentenza d'appello, oppure tendevano a ottenere una rivalutazione del merito e delle risultanze istruttorie, non consentita in sede di legittimità. In particolare, ha ribadito che, nelle locazioni non abitative, grava sul conduttore l'onere di verificare l'idoneità del bene all'uso programmato e al rilascio delle autorizzazioni necessarie, salvo specifica pattuizione contraria; inoltre, il carattere abusivo del bene non integra di per sé un inadempimento del locatore se non incide concretamente sul godimento del conduttore. Le spese di legittimità sono state compensate per metà e la ricorrente è stata condannata al pagamento del residuo, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell'onere della prova: la ricorrente sosteneva che spettasse al locatore dimostrare la legittimità urbanistica e l'utilizzabilità del bene; la Corte ha però ritenuto inammissibili le censure, ribadendo l'orientamento secondo cui, nella locazione non abitativa, grava sul conduttore la verifica dell'idoneità del bene all'uso convenuto e delle autorizzazioni necessarie, salvo specifica pattuizione.

• art. 1218 c.c.

  Invocato insieme alla disciplina dell'inadempimento per sostenere la responsabilità del locatore; la Corte non accoglie la censura perché la ricostruzione della fattispecie operata dal giudice di merito non viene validamente attaccata.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato in relazione all'eccezione di inadempimento opposta dalla conduttrice; la Corte osserva che il motivo non confronta l'intera ratio decidendi e mira sostanzialmente a una rivalutazione del fatto.

• art. 1575 c.c.

  Evocato quale norma sugli obblighi del locatore; la Corte rileva che il motivo non spiega in modo specifico quale affermazione in diritto della sentenza sarebbe in contrasto con la norma, né dimostra un concreto inadempimento del locatore.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nei motivi relativi alla risoluzione contrattuale; la Corte non accoglie le censure perché costruite come critica al merito più che come individuazione di un errore di diritto.

• art. 1455 c.c.

  Invocato insieme all'art. 1453 c.c. nella prospettazione della gravità dell'inadempimento; la Corte non ravvisa un vizio utile in cassazione.

• art. 115 c.p.c.

  La ricorrente deduceva l'omessa valutazione delle prove documentali e l'utilizzo di valutazioni non consentite; la Corte ribadisce che la violazione si configura solo se il giudice fonda la decisione su prove non dedotte o dichiara di non dover osservare la regola, non quando valuti le prove attribuendo maggior forza ad alcune rispetto ad altre.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in relazione al sindacato sulla valutazione delle prove; la Corte precisa che il cattivo apprezzamento del materiale istruttorio non integra di per sé vizio denunciabile in cassazione.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per omessa pronuncia su motivi di appello e domande; la Corte chiarisce che il vizio riguarda l'ambito oggettivo della pronuncia e non le ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione, e nel caso concreto esclude la sussistenza del vizio o la sua decisività.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per denunciare motivazione apparente o contraddittoria; la Corte applica il criterio del "minimo costituzionale" e nega la sussistenza di un'anomalia motivazionale rilevante.

• art. 2730 c.c.

  Evocato insieme all'art. 2735 c.c. per la pretesa efficacia confessor ia di una dichiarazione resa in altro giudizio; la Corte nega che la censura sia proponibile nei termini prospettati, trattandosi di apprezzamento di fatto non sindacabile se sorretto da motivazione non illogica.

• art. 2735 c.c.

  Richiamato in relazione alla confessione stragiudiziale; la Corte afferma che la dichiarazione invocata non è stata ritenuta confessione decisiva e che l'apprezzamento del giudice di merito non è censurabile nei limiti dedotti.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce i limiti del sindacato di legittimità: i motivi devono specificare la violazione di legge o il vizio processuale, non potendo tradursi in una richiesta di nuova valutazione del fatto o della prova.

• art. 360-bis, n. 2, c.p.c.

  Applicato per dichiarare inammissibile il motivo relativo alla CTU, ritenuto non decisivo rispetto all'esito della controversia.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Citato solo per la modalità di trattazione in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per la statuizione sul raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 93 c.p.c.

  Richiamato per la distrazione delle spese in favore del difensore antistatario.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo, il conduttore ha l'onere di verificare che il bene sia tecnicamente e giuridicamente idoneo all'attività programmata, compreso il profilo delle autorizzazioni amministrative, salvo che le parti abbiano espressamente pattuito una specifica garanzia del locatore.
• La mera abusività urbanistica di una parte del bene locato non integra automaticamente un inadempimento del locatore: occorre allegare e provare che tale caratteristica abbia inciso concretamente sul godimento del conduttore o abbia determinato un effettivo pregiudizio.
• In cassazione il motivo è inammissibile se non si confronta con l'intera ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a contestarne un frammento motivazionale o a sollecitare una diversa ricostruzione del fatto.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice utilizzi prove non introdotte dalle parti o dichiari di non dover osservare la regola di giudizio sui fatti non contestati; non basta lamentare che il giudice abbia attribuito maggiore attendibilità ad alcune prove rispetto ad altre.
• La denuncia di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. riguarda l'omissione dell'esame di una domanda, eccezione o motivo di appello, non anche l'insufficienza o erroneità delle ragioni poste a fondamento della decisione.
• La confessione stragiudiziale e, più in generale, la valutazione del materiale probatorio non legale restano apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione se sorretti da motivazione logicamente non anomala.
• Il vizio di motivazione oggi deducibile in cassazione è confinato alle sole anomalie estreme, equivalenti a mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o incomprensibilità della motivazione.

Come è indicizzato