Sentenza n. 236/2026 - Pescara, Sezione 1

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento comunale negativo sull’istanza di sanatoria relativa a un fabbricato originariamente assentito con concessione edilizia del 1998. La domanda riguardava, tra l’altro, incrementi di superficie al piano seminterrato, al piano terra e al primo piano, la realizzazione del sottotetto con copertura a doppia falda, modifiche a terrazzi e balconi e interventi di sbancamento. Sono stati dedotti la violazione e falsa applicazione delle NTA del PRG, del regolamento edilizio comunale, dell’art. 36 d.P.R. 380/2001, delle disposizioni del PAI regionale e della normativa regionale sul recupero dei sottotetti; la violazione dell’art. 97 Cost., dei principi di affidamento e ragionevolezza; il difetto di motivazione sulle ragioni di interesse pubblico; la mancata considerazione delle osservazioni procedimentali; l’insussistenza del contrasto con la disciplina urbanistica; nonché eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, travisamento, contraddittorietà, ingiustizia manifesta e sviamento.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto legittimo il diniego perché le opere non risultavano conformi alla disciplina urbanistica applicabile. In particolare, le superfici utili nette eccedevano il limite massimo previsto dall’art. 39 delle NTA, anche per l’omessa considerazione di alcune superfici e per ulteriori interventi ritenuti elusivi. Non risultava rispettato l’art. 48, comma 3, delle NTA, poiché l’alterazione della quota sul fronte occidentale, pari a circa 3,40 metri, aveva trasformato il piano seminterrato in un piano di fatto non interrato, determinando il superamento dell’altezza massima consentita. L’intervento di sbancamento non aveva inoltre tenuto conto del vincolo di scarpata previsto dal PAI. Le modifiche al sottotetto e ai balconi non rispettavano l’art. 49, comma 6, delle NTA; inoltre, l’ampliamento del piano seminterrato e il relativo uso collegato al ristorante ponevano problemi rispetto al limite del 30% previsto dall’art. 83 delle NTA per gli usi complementari. Il giudice ha ribadito che l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001 richiede la doppia conformità dell’opera, sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda. I ricorrenti non hanno dimostrato né la sanabilità delle opere nel loro complesso né quella di singole parti. Non rileva, inoltre, il tempo trascorso dalla realizzazione dell’abuso, poiché il provvedimento repressivo edilizio è vincolato e non richiede una specifica comparazione tra interesse pubblico e interessi privati. Le spese sono state compensate in ragione della peculiarità della controversia e del fatto che l’immobile era stato acquistato con le difformità già realizzate.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La concessione in sanatoria postula la c.d. “doppia conformità urbanistica” dell’opera alla disciplina edilizia vigente, tanto al momento della sua realizzazione, quanto al momento in cui è stata richiesta la sanatoria.

  L’accertamento di conformità è subordinato alla conformità dell’opera sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda.

• art. 39 NTA del PRG

  Disciplina il calcolo delle superfici utili nette; nel caso concreto le superfici realizzate eccedevano la superficie massima consentita sul lotto.

• art. 48, comma 3, NTA del PRG

  Stabilisce i criteri per il calcolo dell’altezza massima dell’edificio, assumendo come riferimento la quota del marciapiede o del terreno sistemato, con limiti alle alterazioni delle quote originarie.

• art. 49, comma 6, NTA del PRG

  Consente nei sottotetti praticabili e non abitabili terrazzini ricavati entro la falda entro il limite massimo previsto; i balconi realizzati non rispettavano tali caratteristiche.

• art. 83 NTA del PRG

  Prevede un limite massimo del 30% della superficie per gli usi complementari, ritenuto potenzialmente superato dall’ampliamento destinato al ristorante.

• art. 20 e allegato F PAI della Regione Abruzzo

  Impongono la verifica e il rispetto delle distanze minime dal ciglio della scarpata; il giudice ha rilevato che tale vincolo non era stato considerato nello sbancamento.

• art. 1 l.r. Abruzzo 18 aprile 2011, n. 10

  Invocato dai ricorrenti in relazione al recupero a fini residenziali dei sottotetti, senza tuttavia superare le altre difformità urbanistico-edilizie accertate.

• art. 97 Cost.

  Invocato in relazione ai principi di buon andamento e imparzialità, ma ritenuto non idoneo a escludere l’insussistenza dei presupposti per la sanatoria.

Massime di principio

• L’accertamento di conformità edilizia previsto dall’art. 36 d.P.R. 380/2001 è subordinato alla doppia conformità: l’opera deve risultare conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda.
• La verifica della doppia conformità deve riguardare l’opera concretamente realizzata, comprese tutte le superfici, le modifiche plano-volumetriche, le variazioni di quota, le destinazioni d’uso e gli interventi accessori; non è sufficiente il raffronto con una rappresentazione progettuale incompleta o parziale.
• Il richiedente la sanatoria deve dimostrare la conformità dell’intervento e, ove sostenga la sanabilità soltanto di alcune opere, deve fornire elementi idonei a dimostrare la sanabilità autonoma delle singole parti.
• Il diniego di sanatoria edilizia fondato sulla non conformità dell’opera agli strumenti urbanistici è espressione di attività vincolata e non richiede una specifica comparazione tra l’interesse pubblico alla repressione dell’abuso e l’interesse privato alla conservazione dell’opera.
• Il tempo trascorso dalla realizzazione dell’abuso non determina, da solo, un più stringente obbligo motivazionale dell’amministrazione quando il provvedimento repressivo o il diniego di sanatoria discende direttamente dalla non conformità urbanistico-edilizia dell’intervento.

Come è indicizzato